5.6 Grondbeleid

Het grondbeleid van de gemeente bevat uitgangspunten voor de wijze waarop en met welke middelen het grondgebied wordt ingevuld; het instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van de volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische en maatschappelijke ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. We geven in deze paragraaf een overzicht van de lopende, af te ronden en toekomstige projecten, de prioritering en het instrumentarium van control en beheersing alsmede de kaders van het grondbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente Bladel is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2019. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Hierbij is er sprake van een actief grondbeleid. Naast een actief grondbeleid voert de gemeente ook een faciliterend grondbeleid. Onderstaand wordt onderscheid in actief en faciliterend grondbeleid beschreven.

• Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de eerste aankoop van gronden, onderzoeken, sloop en/of bouwrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. De gemeente heeft de grond in eigendom, of koopt deze aan, en is actief betrokken bij de ontwikkeling van de grond. De uitvoering van de grondexploitatie en de daaraan verbonden risico’s komen voor rekening van de gemeente. De gemeente is in deze gevallen verantwoordelijk voor het aanleggen van de openbare voorzieningen zoals riolering, bouwwegen, etc. Nadat de grond bouwrijp is gemaakt, worden de bouwkavels uitgegeven aan kopers die binnen de grenzen van het bestemmingsplan tot ontwikkeling kunnen overgaan. Na realisatie van de bebouwing verzorgt de gemeente het woonrijp maken, waarbij de definitieve inrichting van het openbaar gebied plaatsvindt.
• Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie kan zij op de particuliere exploitant verhalen. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan. De gemeente beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit inspraakprocedures, het vaststellen van het bestemmingsplan en zo nodig het exploitatieplan (de naam Exploitatieplan zal vanaf 1 januari 2024 bij het ingaan van de Omgevingswet gewijzigd worden in “Kostenverhaalregels/Kostenverhaalvoorschriften"). 

In onze nota Grondbeleid 2019 zijn de volgende punten opgenomen als te voeren gemeentelijke grondstrategie, die ook voor het jaar 2024 nog van kracht zijn:
•    De gemeente Bladel voert bij locatieontwikkeling altijd een regierol en zal proactief zijn bij de keuze van het voor haar beschikbare instrumentarium. De instrumenten die ingezet worden moeten leiden tot het gewenste ruimtelijke resultaat.
•    Mocht de gemeente Bladel vanuit ruimtelijk perspectief aangewezen zijn op actieve grondpolitiek, voert zij deze uit, tenzij uit een haalbaarheidsstudie en risicoanalyse blijkt dat:
- het grondexploitatierisico te groot is;
- de verwervingskosten en overige productiekosten van de locatieontwikkeling dermate hoog zijn dat een sluitende grondexploitatie niet mogelijk is waarbij wordt uitgegaan van een fasering afgestemd op de volkshuisvestelijke behoefte voortvloeiend uit de woningbouwmatrix;
- faciliterend grondbeleid betere resultaten genereert.
Deze politiek geldt voor de ontwikkeling van woonlocaties ten behoeve van de in de (nieuwe) Woonvisie te benoemen doelgroepen van beleid en verwerving van de in de Structuurvisie als belangrijke ontwikkelingslocaties aangegeven gebieden/locaties.
•    De gemeente Bladel kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is.
•    De keuze van contractpartijen geschiedt met inachtneming van de nationale en Europese regelgeving, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en voorts transparant, openbaar en non-discriminatoir.
•    Het uitgangspunt bij faciliterende grondpolitiek is dat de gemeente kostenverhaal moet kunnen toepassen voor de door haar gemaakte kosten in verband met de voorbereiding van het bestemmingsplan, de aanleg van openbare voorzieningen en het houden van toezicht. Het basis uitgangspunt in Bladel is dat de gemeente de aanleg van infrastructurele voorzieningen in eigen hand houdt met het oog op de te realiseren kwaliteit, het feit dat deze voorzieningen door de gemeente moeten worden onderhouden en vanwege het feit dat de aanleg van infrastructurele voorzieningen aanbestedingsplichtig is. Mocht een private eigenaar een beroep doen op zelfrealisatie dan zal de gemeente, voordat de private eigenaar over gaat tot de aanleg van openbare voorzieningen, eisen stellen aan de inrichting van de openbare ruimte welke terug te zien zijn in bestekken die door de private eigenaar aan de gemeente aangeboden worden ter goedkeuring. Daarnaast worden er in een anterieure of posterieure overeenkomst afspraken vastgelegd ten aanzien van gemeentelijk toezicht, oplevering, garantietermijn (evt. met borgstelling) en fasering bouw- en woonrijp maken.

Bevoegdheden B&W
Het college is, volgens de Gemeentewet, bevoegd tot het besluiten en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Wel moet het college vooraf inlichtingen verstrekken over de uitoefening van deze bevoegdheden, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Ter bevordering van een efficiënte en vlotte afdoening van zaken heeft het college respectievelijk de burgemeester, de bevoegdheid tot afdoening van een aantal zaken opgedragen aan ambtenaren (mandaatregeling/register).

Woningbouwprognoses
De provincie heeft de gemeente een woningbouwcontingent toegewezen. Dit is het maximaal aantal woningen dat in een bepaalde periode in de gemeente door de gemeente, de woningbouwcorporaties en de projectontwikkelaars samen mag worden gerealiseerd. Het contingent is daarmee een heel belangrijke parameter voor de woningbouwprojecten. In de door de gemeente Bladel opgestelde woonvisie zijn de woningaantallen gebaseerd op dit contingent. De woningaantallen en de fasering hiervan zoals opgenomen in de grondexploitaties zijn afgeleid van de woningaantallen opgenomen in de woonvisie. In december 2022 heeft de raad het woningbouwprogramma tot het jaar 2040 vastgesteld (van 1.100 woningen naar 2.900 woningen). Door deze vaststelling kan tot het jaar 2040 in totaal 1.800 woningen extra gebouwd worden.

De toepassing van grondpolitiek is afhankelijk van vastgestelde ambities in beleidsvisies, de marktomstandigheden en is locatie gebonden. In het (verre en recente) verleden heeft de gemeente via actieve grondpolitiek enkele grondaankopen gedaan om strategische grondposities te kunnen bezitten. Inmiddels is de wet gewijzigd (gemeente kan faciliterend kwantiteit mee bepalen) en zijn de marktomstandigheden drastisch gewijzigd en zijn bij ruimtelijke projecten aanpassingen aan bouwprogramma’s, afzettempo, herinrichtingen en uitstel van planontwikkeling aan de orde geweest. Wel kan geconstateerd worden dat de markt nog steeds in de lift zit, ondanks de bouwkostenstijgingen door de oorlog in Oekraïne en de stikstofproblematiek. De economische uitwerkingen zijn nu nog niet te voorspellen, zodoende blijven we voorzichtig begroten. De financiële effecten van deze ontwikkelingen zijn zoveel mogelijk verwerkt in de grondexploitatie en opgenomen in de Meerjarenprognose grondexploitaties, kortweg MPG. De MPG is voor het eerst vastgesteld tijdens de jaarrekening 2022.
De grondexploitatie is gevoelig voor wijzigingen in economische ontwikkelingen en onderliggende parameters, zoals rente, inflatie en prijzen. De gemeente acht het van belang de ontwikkelingen en de impact daarvan op de verwachte resultaten nauwlettend te volgen. Om inzicht te krijgen in de actuele financiële positie van de grondexploitatie herijkt de gemeente de grondexploitaties, daar waar noodzakelijk, daarom tweemaal per jaar. Voor de bepaling van de verwachte winst gaat de gemeente uit van de zgn. voorzichtige variant.
Gezien de complexiteit van ruimtelijke vastgoedontwikkelingen en de aannames en uitgangspunten in grondexploitaties kunnen grondexploitatieresultaten volatiel zijn. In financiële markten wordt de term volatiliteit gehanteerd in de zin van beweeglijkheid van aandelenkoersen. In het kader van grondexploitaties kunnen het variëren van parameters, uitgangspunten en aannames de volatiliteit van het grondexploitatieresultaat zichtbaar worden gemaakt. Een manier om een indicatie van deze volatiliteit te krijgen is een worstcase scenario-analyse of gevoeligheidsanalyse te doen. Het verschil tussen het verwachte vast te stellen grondexploitatieresultaat en de uitkomst van de berekening van het worstcase scenario geeft een indicatie van de aan te houden risicobuffer in de algemene reserve.
De worstcase scenario is uitgevoerd door enkele parameters en uitgangspunten in de grondexploitatie te wijzigen. Deze analyse is op drie punten uitgevoerd: aanpassing parameters, aanpassing in bepaalde kosten en opbrengsten, en fasering (vertraging). Hier is wel “meegespeeld” voor de doorkijk, maar uiteindelijk hebben de parameters gehanteerd zoals deze in de paragraaf vermeldt staan.

Voor de grondexploitaties 2024 zijn de volgende parameters gehanteerd:

Ten aanzien van de grondexploitatie worden er twee soorten risico’s onderscheiden, namelijk:
-  Onvoorzienbare risico’s;
-  Voorzienbare risico’s.

Onvoorzienbare risico’s
Marktontwikkelingen, zoals stagnatie van de gronduitgifte, kan leiden tot hogere voorraden van de “bouwgrond in exploitatie”. De hogere voorraden leiden tot hogere kosten als gevolg van rentetoerekening. Naast dit kosten stijgende effect is het ook mogelijk dat de opbrengsten van grondverkopen dalen. Indien één of beide situaties zich voordoen kan kostendekkendheid van complexen onder druk komen te staan. Voor deze onvoorzienbare risico’s is een “algemene reserve grondexploitatie” aanwezig, waarmee ook de financiële verwevenheid van de diverse grondexploitaties versterkt wordt.

Voorzienbare risico’s
We kennen twee soorten waarderingsvoorschriften conform het BBV voor grondexploitaties. Op het moment dat voor een grondexploitatie het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld moet deze opgenomen worden onder de post (im)materiële vaste activa. Op het moment dat voor een grondexploitatie het bestemmingsplan is vastgesteld is er sprake van een voorziening die gevormd moet worden op het moment dat er sprake is van het tekort aan het einde van de looptijd en mits er een reëel en stellig voornemen is dat deze locatie ontwikkeld gaat worden, blijkende uit een raadsbesluit. Als het reëel en stellig voornemen ontbreekt moet de boekwaarde aan het einde van het jaar afgeboekt worden ten laste van het resultaat. De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijks geactualiseerde kostenbegrotingen van de grondexploitaties opgenomen in de MPG. Een tekort aan het einde van de looptijd betekent dat er een afwaardering moet plaats vinden of dat er een voorziening gevormd moet worden waarbij de hoogte van het bedrag van deze afwaardering/voorziening de contante waarde van het verwachte verlies is, zoals dit naar voren komt in de kostenbegrotingen.

Maatregelen i.v.m. risico’s en risicomanagement
Bij het in ontwikkeling/uitvoering nemen van nieuwe exploitatiegebieden wordt aan de hand van risicoanalyses gestreefd naar sluitende grondexploitaties. Toetsing van de uitkomst van deze analyse op een rendementsuitkomst van de “cashflow” zal een beslissing tot het in exploitatie nemen van een gebied ondersteunen.

In de periode 2016-2022 zijn (forse) maatregelen getroffen om de risico’s van de grondexploitatie te dekken. Deze maatregelen betroffen:
•  het vormen van een voorziening afwaardering boekwaarden voor het dekken van het verschil tussen de boekwaarde en actuele marktwaarde en
•  het vormen van een voorziening voor te verwachten verliezen.

Om de risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden, daar waar noodzakelijk, tweemaal per jaar de grondexploitatieberekeningen van de diverse exploitaties bijgesteld. Eventuele verliezen worden hiermee tijdig inzichtelijk gemaakt waardoor passende maatregelen kunnen worden getroffen.

Indien er sprake is van (tussentijdse) winsten in de grondexploitatie, dan komen deze over het algemeen tot uitdrukking in het begrotings- of jaarrekeningresultaat. Veelal worden de batige saldi uit grondexploitatie tussentijds reeds toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties.

In het BBV (notitie grondexploitatie) zijn ook regels vastgelegd over de wijze van winstnemingen. In deze notitie is aangegeven dat bij tussentijdse winstnemingen de percentage of completion methode (POC) dient te worden gevolgd: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Er bestaat voldoende zekerheid om winst te nemen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
- de grond (of deelperceel) moet zijn verkocht; én
- de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

De meerjarige prognose van de winstuitnames is dan op basis van de POC-methode als volgt:

Voor een goede uitvoering van de eventuele Vpb belastingplicht heeft de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in maart 2016 een Notitie Grondexploitaties opgesteld. In deze Notitie Grondexploitaties worden richtlijnen gegeven over de afbakening van grondexploitaties en aan de grondexploitaties toe te rekenen kosten. Hieronder een samenvatting van de wijzigingen die gelden en daarmee van invloed zijn op gemeente.

Bouwgronden in Exploitatie (BIE)

1. Het startpunt van Bouwgrond in exploitatie is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans (zie strategische gronden).
2.  Richttermijn van duur grondexploitatie wordt 10 jaar en hier kan alleen goed gemotiveerd van worden afgeweken.
3.  Bij kostentoerekening wordt het verplicht aan te sluiten op de kostenverhaalsmogelijkheden (vanaf 1 januari 2024 kostenverhaalregels/kostenverhaalvoorschriften) benoemd in de Wet ruimtelijke ordening (vanaf 1 januari 2024 de Omgevingswet).
4. De toegestane rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen en wordt bepaald als het gewogen gemiddelde van de totale leningenportefeuille van de gemeente naar verhouding vreemd vermogen / totaal vermogen indien niet is gekozen voor projectfinanciering.
5. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van een verliesvoorziening van negatieve grondexploitaties is gelijk aan het maximale streefpercentage van de Europese Centrale Bank (2%).
6. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen de nominale waarde.
7. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van het volledige verlies.
8. Definitie Bouwgrond in exploitatie (BIE) is als volgt opgenomen in BBV: Gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.

Strategische gronden

1. Onder de Materiële Vaste Activa worden de categorieën strategische gronden en Overige gronden en terreinen opgenomen. Strategische gronden worden gedefinieerd als gronden zonder vaste bestemming die (nog) geen onderdeel zijn van een transformatieproces. Overige gronden en terreinen worden gedefinieerd als gronden met een vaste bestemming die geen onderdeel zijn van een transformatieproces.
2. Toerekenen van rente en andere kosten is niet langer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen.
3. Strategische gronden worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder huidige bestemming). Dit is conform de bestaande waarderingsgrondslagen voor gronden en terreinen onder de MVA.
4. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: De kosten moeten passen binnen kostenlijst van het Bro en mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven en de plannen waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit (zie Bouwgronden in Exploitatie).

Faciliterend grondbeleid
Bij gronden die in bezit zijn van een private partij waarbij deze grond wordt ontwikkeld door deze private partij is er sprake van faciliterend grondbeleid. De gemeente treedt in deze gevallen op als overheid die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is.

Jaarlijks geven wij, in het kader van de begroting en de jaarrekening, een toelichting op de financiële positie van de “grondexploitatie-activiteiten” per 31 december van het begrotingsjaar. Dit doen we in de MPG. Dit gebeurt op basis van de meest actuele grondexploitatieberekeningen van de complexen en de tot deze datum geraamde inkomsten en uitgaven. 

Bouwgrond in exploitatie (BIE), bestemmingsplan onherroepelijk
Hieronder is een toelichting per grondexploitatie:

De Beemd Bladel: BIE
In het plan Beemd zijn alle gronden verkocht. Voor 2023/2024 staan nog uitgaven voor het woonrijp maken gepland. De risico’s worden laag ingeschat. We verwachten het plan op 31 december 2025 af te kunnen sluiten.

De Beemd/Paardensportterrein Bladel: BIE
Eind 2021 is de verkoop van de bedrijfskavels afgerond, de laatste kavel is in het eerste kwartaal van 2022 gepasseerd bij de notaris. Nadat alle bedrijfsgebouwen inclusief bedrijfswoningen gerealiseerd zijn verwachten we dat medio 2023 begin 2024 de openbare parkeerplaatsen aangelegd kunnen worden welke elders komen te vervallen door de nieuwbouw en de aanplanting voor de woonrijp af te ronden. De risico’s worden laag ingeschat. We verwachten het plan op 31 december 2025 af te kunnen sluiten.

De Hoeve 11-13: BIE
Het plan is voorzien in de realisatie van 24 woningen. Hetgeen nog resteert is het gedeeltelijk woonrijp maken van de openbare ruimte. Het plan wordt naar verwachting op 31 december 2023 afgesloten. 

Kerkstraat Casteren: BIE
Het plangebied Kerkstraat in Casteren is volledig bouwrijp gemaakt. Er is nog één kavel uit te geven. Zodra de woningen gerealiseerd zijn wordt het plangebied woonrijp gemaakt. We verwachten de grondexploitatie op 31 december 2025 administratief af te sluiten.

Locatie Akkerstraat Hoogeloon: BIE
De eerste fase van het plan is volledig verkocht. Een groot gedeelte van fase 1 is in 2022 woonrijp opgeleverd. Zoals het er nu uitziet loopt deze grondexploitatie nog enkele jaren door. Fase 2 (24 kavels) zijn in 2022 verkocht (merendeel aan CPO). Na de realisatie van de woningen wordt het woonrijp maken verder uitgevoerd. Bij dit plan is ook een exploitatieplan vastgesteld, omdat particulieren in hun achtertuin één of meerder woningen mogen bouwen. Indien zij hier gebruik van maken moeten zij een exploitatiebijdrage aan de gemeente betalen. Aangezien de particulieren niet verplicht zijn om in hun achtertuin te bouwen, zijn deze exploitatiebijdragen zoals opgenomen in de grondexploitatie geen zekerheid. De risico’s worden als gemiddeld ingeschat. Naar verwachting zal het plan in 2029 afgesloten gaan worden.

Lange Trekken Bladel: BIE, bestemmingsplan nog niet onherroepelijk
Op 26 september 2022 is het woningbouwplan “Lange Trekken” vastgesteld (105 woningen) waarvan 5 woningen ter plaatste met de bestemming “Wonen” anterieur geregeld zijn en de overige 100 woningen verspreid zijn met de bestemming “Woongebied”. Tegen dit plan loopt een beroepsprocedure bij de Raad van State. Hierbij gaat het om een pro-forma beroepsschrift hetgeen inhoudt dat tot uiterlijk 10 dagen voor de zitting bij de afdeling bestuursrecht van de Raad van State het beroep inhoudelijk mag worden aangevuld. De afhandeling van dit beroepsschrift door de Raad van State is nog niet bekend.

In onderstaand overzicht is het verwachte verloop van de lopende grondexploitaties (BIE) 2024 weergegeven:

Gronden die in de toekomst getransformeerd gaan worden naar bouwrijpe grond maar waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting door de raad is vastgesteld zullen als materiële vaste activa worden aangemerkt en verantwoord.

Egyptische Poort
De raad heeft op 7 juli 2022 het uitwerkingsplan voor de Egyptische Poort voor kennisgeving aangenomen. Naar aanleiding van dit besluit is het project opgesplitst in 9 deelprojecten: 1. Binnenzwembad, 2. Zwemvijver, 3. Woningbouw, 4. Toekomstbestendige Smagtenbocht, 5. Langzaam verkeertunnel N284, 6. Autoluwe Bossingel, 7. Camperplaats, 8. Loopparcours en 9. Fietsverbinding naar de Sleutel. 
Middels een amendement heeft de raad besloten de camperplaats als bouwsteen te schrappen Het binnenzwembad wordt aangevuld met de functies fitnesscentrum, fysiotherapie en  kinderopvang en wordt daarmee onderdeel van een multifunctioneel (sport)centrum. Ieder deelproject krijgt haar eigen planning waarbij rekening wordt gehouden met de wensen van de raad. Deelprojecten 5, 6  en 9 worden nader toegelicht in programma "Verkeer en Vervoer" en deelprojecten 1, 2, 4, en 8 in programma "Sport, Cultuur en Recreatie".

Egyptische Poort realisatie woningbouw (deelproject 3)
Het noordwestelijke gebied van de Egyptische Poort is aangewezen voor de realisatie van een woongebied. Het college kreeg op 7 juli 2022 tevens de opdracht mee om in Q2 2023 met vier stedenbouwkundige scenario’s bij de raad terug te komen ter besluitvorming van de definitieve kaders met de volgende keuzemogelijkheden:
a. maximaal 30, 50 of 75 woningen (op 20 juni 2023 heeft het college besloten de scenariostudie uit te breiden met de varianten maximaal 100 en 120 woningen);
b. maximale bouwhoogte van twee tot vijf bouwlagen;
c. invulling met CPO als uitgangspunt en
d. Tiny houses en/of flexwoningen

Eind Q3 2023 worden de resultaten van de scenariostudie voorgelegd aan de raad ter besluitvorming. Nadat het definitieve aantal woningen – bij benadering – bekend is zal begonnen worden met de uitwerking van het woongebied in een schetsontwerp (SO) en vervolgens definitief ontwerp (DO). Voor het woongebied wordt een grondexploitatie (grex) opgesteld welke gedurende het ontwerpproces een steeds specifiekere invulling krijgt. Streven is om in Q1 2025 het definitief ontwerp met grex voor te leggen aan de raad.

Antinciperende aankopen
Volgens de nota Grondbeleid 2019 wordt er jaarlijks een budget beschikbaar gesteld voor grondaankopen die vallen onder de noemer anticiperende verwervingen. Jaarlijks bij de begrotingsbehandeling wordt de hoogte van het krediet geactualiseerd. Voor 2023 bedroeg dit krediet € 2.000.000,-. De hoogte van dit krediet is zo globaal mogelijk gehouden zodat daaruit door potentiële contractpartijen niet kan worden geconcludeerd wat per transactie de onderhandelingsruimte van de gemeente is. In alle kernen worden momenteel woningbouwontwikkellocaties onderzocht door een onderzoeksbureau. Zodra ontwikkellocaties in beeld zijn gebracht door het onderzoeksbureau wordt voorgesteld het krediet voor grondaankopen minimaal te handhaven op € 2.000.000,- voor het jaar 2024. Afhankelijk van het resultaat van het onderzoeksbureau (naar verwachting eind Q3) zal aan de raad gevraagd worden om het krediet (voor 2023 en 2024) te verhogen. Mocht het college voornemens zijn een grondaankoop te doen die hoger is dan € 2.000.000,- dan zal deze eerst aan de raad worden voorgelegd ter goedkeuring.
De aankopen ten laste van dit krediet moeten verplicht geactiveerd worden als “materiële vaste activa” tot aan het moment dat er door de raad een bestemmingsplan met kostenbegroting wordt vastgesteld. Dit leidt tot extra rentelasten (zie meerjarenprogramma). Eerst bij de vaststelling van het betreffende bestemmingsplan met kostenraming zal de aankoop overgebracht worden naar het betreffende grondexploitatie. De rentelasten vallen dan vrij. De kosten worden gedekt door toekomstige grondverkopen in bestemmingsplannen.

In de gemeente Bladel zijn naast de lopende grondexploitaties ook nog plannen/projecten in voorbereiding. Het gaat hierbij om plannen waarvan de gemeente het grondbezit heeft of om plannen in het kader van faciliterend grondbeleid, waarbij kosten verhaald kunnen worden op derden. Bij grondbezit worden de kosten, tot aan vaststelling van het bestemmingsplan, geclassificeerd als materiële vaste activa (“strategische gronden”). Kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kunnen verhalen op derden, worden voortaan als vordering op de gemeentelijke balans geclassificeerd. Afhankelijk van de status van de vordering dient deze vordering op de balans van de gemeente tot uiting te komen als kortlopende vordering of overlopend actief. Bepalend voor de classificatie is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst. De boekwaarde van de betreffende gronden worden, nadat uw raad het bestemmingsplan met exploitatiebegroting heeft vastgesteld, t.z.t. overgebracht naar de bouwgrond in exploitatie.
De voorbereidingskosten van faciliterend grondbeleid mogen maximaal 5 jaar als overlopend actief blijven staan. Na maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd dan wel dienen de kosten te worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat.
 
Bij voorbereidingskosten moet worden gedacht aan:
- onderzoekskosten voor de ruimtelijke onderbouwing zoals bodem, lucht en archeologie;
- advieskosten voor inhuur deskundigheid; denk daarbij aan juridische adviezen, fiscale adviezen, planeconomische aspecten;
- opstellen van bestemmingsplannen;
- projectleiding;
- communicatie etc.

In 2023 / 2024 zijn er vier grondexploitaties in voorbereiding; Dennenoord fase 2, locatie Den Tref en het Palet allen in Hapert en het plan Achter de Hoofdstraat te Hoogeloon. 

Dennenoord fase 2 Hapert
De gemeente heeft in december 2022 het perceel De Wijer 52 te Hapert verworven. De reden hiervoor is tweezijdig. Enerzijds dat we een gedeelte van het perceel nodig hebben voor de reconstructie van de N284 en anderzijds om een particuliere woningbouwontwikkeling van 121 woningen mogelijk te maken. De verwervingskosten voor het perceel De Wijer 52 wordt pro rato bekostigd door het budget m.b.t. civiele wegwerkzaamheden en in de grondexploitatie Dennenoord fase 2. Het gedeelte van het perceel dat ondergebracht wordt in de grondexploitatie zal als bouwrijpe grond worden verkocht aan een particuliere ontwikkelaar. Door deze constructie kan de ontwikkelaar 23 woningen (appartementen) meer bouwen. We verwachten in Q4 2023 de grondexploitatie Dennenoord fase 2 te Hapert door de raad te laten vaststellen.

Den Tref Hapert
Dit gebied is volgend op de ontwikkelingen binnen het Palet. De totale opgave voor het centrum Hapert moet voldoen aan ons woonbeleid. Dat betekent dat 40% sociaal gerealiseerd moet worden. Aangezien de richting van het Palet meer commercieel gericht is, is de verwachting dat aan het Alexanderhof veelal sociaal gebouwd gaat worden. Voor het hele project ligt er een flinke financiële opgave (beide locaties samen moeten € 0,949 miljoen genereren). Met de vaststelling van de raad dat we vooral binnenstedelijk willen ontwikkelen en er hoger gebouwd mag worden, is de verwachting dat we richting een kleinschalig appartementencomplex gaan. Met Woningbouwstichting de Zaligheden zijn we in gesprek.

Het Palet Hapert
Samen met stedenbouwkundig bureau OD205 en de initiatiefnemers van het gezondheidscentrum hebben we kaders voor een cascoplan en kwaliteitsplan opgezet. Om dit plan te vervolmaken moet ook de invulling van het nieuw te vormen ontmoetingsplein bekend zijn. De input hiervoor willen we ophalen middels een burgerparticipatie traject. Uiteindelijk zullen enkele scenario’s doorgerekend worden zodat de raad keuzes kan maken (functionaliteit vs. kosten).

Achter de Hoofdstraat Hoogeloon
Met grondeigenaar Maatschap van Welstand (MvW) is er een overeenstemming over een grondruil met toegift  in Hoogeloon. De gemeente koopt een perceel groot 22.510 m² van MvW en verkoopt hiervoor drie percelen aan MvW. Het perceel dat verworven wordt van MvW is gelegen achter het gemeentelijk eigendom Hoofdstraat 21. Door dit perceel te verwerven kan er woningbouw gerealiseerd worden. Achter het verworven perceel ligt nog een perceel van MvW, groot 32.050 m². Op dit perceel heeft de gemeente een 1e recht van koop opgenomen in de koopovereenkomst van het verworven perceel. Hierdoor kan in de toekomst het plan Achter de Hoofdstraat uitgebreid gaan worden. Hiervoor worden momenteel voorbereidingen getroffen.

Direct achter de gemeentelijk woning Hoofdstraat 21 ligt er een perceel van een particulier,  groot 5.000 m². Met deze particulier zijn we in onderhandeling met als doel om het perceel aan te sluiten op het verworven perceel van MvW. We verwachten eind Q4 de grondexploitatie te laten vaststellen door de raad.

In onderstaand overzicht is het verwachte verloop van de in voorbereiding zijnde plannen in 2024 weergegeven:

In alle lopende grondexploitaties, waarvan het bestemmingsplan al vastgesteld c.q. onherroepelijk is, is in de onderbouwing van bestemmingsplannen geconcludeerd dat stikstof geen probleem is. Verder zijn er door de stikstofcrisis in de gemeente Bladel niet minder omgevingsvergunningen verleend. Stikstof heeft op dit moment nog geen financiële consequenties. Het risico voor de lopende projecten wat betreft stikstof schatten wij dan ook als vooralsnog laag in.
In alle lopende grondexploitaties, waar we nog gronden bouw- en woonrijp moeten maken is voor de uitvraag van “het werk” onderzoek uitgevoerd of er eventuele meerkosten voor PFAS zijn. Tot op heden is geconcludeerd dat in de lopende plannen dit niet het geval is. Aangezien we extra onderzoeken moeten doen naar PFAS, zijn deze extra onderzoekskosten meegenomen in de grondexploitaties. Door de PFAS hebben we op dit moment nog geen vertraging opgelopen in de lopende plannen dus de financiële consequenties zijn laag. Het risico voor de lopende projecten wat betreft PFAS schatten wij dan ook als laag in.
Bij toekomstige grondexploitaties houden we zekerheidshalve in onze exploitatieopzetten wel rekening met meerkosten voor onderzoeken naar stikstof/PFAS, meerkosten voor het bouw- en woonrijp maken en eventuele vertraagde fasering voor de gronduitgifte. Zodat we, mochten er meerkosten komen en een vertraagde gronduitgifte zijn, deze ingecalculeerd zijn. Mocht het uiteindelijk meevallen dan heeft dit een positief effect op de grondexploitatie. Het risico voor toekomstige projecten schatten we gemiddeld in.
Momenteel is de wereld nog minder in de ban van het coronavirus. Tot op heden heeft corona geen economische consequenties gehad op de grondexploitaties. Door de oorlog in Oekraïne en de bouwkostenstijging zijn de primaire prijzen omhoog geschoten. Hierdoor hebben we onze grondexploitaties geactualiseerd. Of dit zo blijft is nu nog moeilijk in te schatten, maar we moeten wel rekening houden met een mogelijke economische crisis. Of deze crisis ook de grondexploitaties treft is moeilijk in te schatten. Tot op heden hebben we bij de grondverkoop nog geen last van de crisis, hoe dit zich de komende jaren gaat ontwikkelen is nog onduidelijk zodat het effect op de grondexploitatie lastig in te schatten is. Het risico voor toekomstige projecten schatten we dan ook gemiddeld in.

Op basis van artikel 16 van het BBV moeten de beleidsuitgangspunten omtrent de algemene reserve grondexploitatie in relatie tot de risico’s van de grondzaken toegelicht worden. Voor het berekenen van de benodigde hoogte van het weerstandsvermogen middels het kwantificeren van de risico’s gebruiken we op grond van de vastgestelde Grondnota 2019 de veelgebruikte IFLO-methode. Volgens deze methode wordt het weerstandsvermogen berekend aan de hand van een % van het geïnvesteerd vermogen en een % van de nog te realiseren opbrengsten. Met het hanteren van een percentage van 5% van het geïnvesteerd vermogen en 5% van de nog te realiseren opbrengsten is onzes inziens een toereikende omvang opgenomen, gelet op het relatief laag geïnvesteerd vermogen. Het risicobedrag dat wordt bepaald middels de zogenaamde IFLO-methode wordt gezien als de (onder)grens van het benodigde weerstandsvermogen.
De financiële positie (op langere termijn) van grondexploitaties moet worden beoordeeld vanuit de som van de gerealiseerde en nog te realiseren opbrengsten in relatie tot de aanwezige risico's bij de grondexploitatie. Deze norm toegepast op de Bladelse situatie resulteert in het volgende bedrag voor 2024:

5% van de netto boekwaarde (na aftrek voorziening) ad € 2,924 miljoen                   € 146.000,-
5% van de nog te realiseren opbrengsten ad € 6,620 miljoen                                                331.000,-
Totaal benodigd weerstandsvermogen t.b.v. de grondexploitaties                                 € 477.000,-

De geprognosticeerde omvang bedraagt € 560.000,-. In de jaarstukken 2023 wordt de omvang hierop aangepast.

Onttrekkingen en toevoegingen aan de “algemene reserve grondexploitaties” vinden plaats bij het treffen van een voorziening voor een grondexploitatie met een begroot verlies of indien een grondexploitatie met positief resultaat wordt afgesloten. Indien het niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” wordt bereikt kan worden besloten een overheveling naar de algemene reserve te laten plaatsvinden. Indien het niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” onderschreden wordt, dan dient in dat geval voeding uit de algemene reserve plaats te vinden of door andere dekkingsbronnen. Anderzijds kan dit aanleiding zijn de gemeentelijke grondexploitaties te her prioriteren, zodat een gezond niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” blijft gewaarborgd.

De grondexploitatie is binnen de gemeentelijke begroting een gesloten circuit en de “algemene reserve grondexploitatie” heeft feitelijk dezelfde functie als de algemene reserve die heeft binnen de algemene dienst. Via de “algemene reserve grondexploitaties” worden de financiële resultaten en risico's van de grondexploitaties expliciet gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De “algemene reserve grondexploitaties” vormt ook een buffer voor de financiële risico's die samenhangen met de grondexploitaties.

Door het vaststellen van de woningbouwprogramma tot het jaar 2040 en de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 wordt momenteel onderzocht of de nota Grondbeleid 2019 herijkt dient te worden. Indien dit zich voordoet zal er een nieuwe nota Grondbeleid aan de raad ter vaststelling worden aangeboden.