Grondbeleid

Inleiding

Het grondbeleid van de gemeente bevat uitgangspunten voor de wijze waarop en met welke middelen het grondgebied wordt ingevuld; het instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van de volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische en maatschappelijke ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. We geven in deze paragraaf een overzicht van de lopende, af te ronden en toekomstige projecten, de prioritering en het instrumentarium van control en beheersing alsmede de kaders van het grondbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente Bladel is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2019. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Er is derhalve sprake van actief grondbeleid.

  • Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de eerste aankoop van gronden, sloop of bouwrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. De gemeente heeft de grond in eigendom, of koopt deze aan, en is actief betrokken bij de ontwikkeling van de grond. De uitvoering van de grondexploitatie en de daaraan verbonden risico’s komen voor rekening van de gemeente. De gemeente is in deze gevallen verantwoordelijk voor het aanleggen van riolering, bouwwegen, etc. Nadat de grond bouwrijp is gemaakt, worden de bouwkavels uitgegeven aan kopers die binnen de grenzen van het bestemmingsplan tot ontwikkeling kunnen overgaan. Na realisatie van de bebouwing verzorgt de gemeente het woonrijp maken, waarbij de definitieve inrichting van het openbaar gebied plaatsvindt.
  • Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie kan zij op de particuliere exploitant verhalen. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan. De gemeente beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit inspraakprocedures, het vaststellen van het bestemmingsplan en zo nodig het exploitatieplan.

Visie op grondbeleid

In onze nota grondbeleid 2019 zijn de volgende punten opgenomen als te voeren gemeentelijke grondstrategie: 

  • De gemeente Bladel voert bij locatieontwikkeling altijd een regierol en zal proactief zijn bij de keuze van het voor haar beschikbare instrumentarium. De instrumenten die ingezet worden moeten leiden tot het gewenste ruimtelijke resultaat.
  • Mocht de gemeente Bladel vanuit ruimtelijk perspectief aangewezen zijn op actieve grondpolitiek, voert zij deze uit, tenzij uit een haalbaarheidsstudie en risicoanalyse blijkt dat:                                                         
    - het grondexploitatierisico te groot is;
    - de verwervingskosten en overige productiekosten van de locatieontwikkeling dermate hoog zijn dat een sluitende grondexploitatie niet mogelijk is waarbij wordt uitgegaan van een fasering afgestemd op de volkshuisvestelijke behoefte voortvloeiend uit de woningbouwmatrix;
    - faciliterend grondbeleid betere resultaten genereert.
    Deze politiek geldt voor de ontwikkeling van woonlocaties ten behoeve van de in de (nieuwe) Woonvisie te benoemen doelgroepen van beleid en verwerving van de in de Structuurvisie als belangrijke ontwikkelingslocaties aangegeven gebieden/locaties.
  • De gemeente Bladel kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is.
  • De keuze van contractpartijen geschiedt met inachtneming van de nationale en Europese regelgeving, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en voorts transparant, openbaar en non-discriminatoir.

Het uitgangspunt bij faciliterende grondpolitiek is dat de gemeente kostenverhaal moet kunnen toepassen voor de door haar gemaakte kosten in verband met de voorbereiding van het bestemmingsplan, de aanleg van openbare voorzieningen en het houden van toezicht. Het basis uitgangspunt in Bladel is dat de gemeente de aanleg van infrastructurele voorzieningen in eigen hand houdt met het oog op de te realiseren kwaliteit, het feit dat deze voorzieningen door de gemeente moeten worden onderhouden en vanwege het feit dat de aanleg van infrastructurele voorzieningen aanbestedingsplichtig is. Mocht een private eigenaar een beroep doen op zelfrealisatie dan zal de gemeente, voordat de private eigenaar over gaat tot de aanleg van openbare voorzieningen, eisen stellen aan de inrichting van de openbare ruimte welke terug te zien zijn in bestekken die door de private eigenaar aan de gemeente aangeboden worden ter goedkeuring. Daarnaast worden er in een anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd ten aanzien van gemeentelijk toezicht, oplevering, garantietermijn (evt. met borgstelling) en fasering bouw- en woonrijp maken.

 Bevoegdheden B&W
Het college is bevoegd tot het besluiten en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Wel moet het college vooraf inlichtingen verstrekken over de uitoefening van deze bevoegdheden, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Ter bevordering van een efficiënte en vlotte afdoening van zaken heeft het college respectievelijk de burgemeester, de bevoegdheid tot afdoening van een aantal zaken opgedragen aan ambtenaren.

 Woningbouwprognoses
De provincie heeft de gemeente een woningbouwcontingent toegewezen. Dit is het maximaal aantal woningen dat in een bepaalde periode in de gemeente door de gemeente, de woningbouwcorporaties en de projectontwikkelaars samen mag worden gerealiseerd. Het contingent is daarmee een heel belangrijke parameter voor de woningbouwprojecten. In de door de gemeente Bladel opgestelde woonvisie zijn de woningaantallen gebaseerd op dit contingent. De woningaantallen en de fasering hiervan zoals opgenomen in de grondexploitaties zijn afgeleid van de woningaantallen opgenomen in de woonvisie.

Gevoeligheidsanalyse

 De toepassing van grondpolitiek is afhankelijk van vastgestelde ambities in beleidsvisies, de marktomstandigheden en is locatie gebonden. In het (verre en korte) verleden heeft de gemeente via actieve grondpolitiek enkele grondaankopen gedaan om strategische grondposities te kunnen bezitten. Inmiddels is de wet gewijzigd (gemeente kan faciliterend kwantiteit mee bepalen) en zijn de marktomstandigheden drastisch gewijzigd en zijn bij ruimtelijke projecten aanpassingen aan bouwprogramma’s, afzettempo, herinrichtingen en uitstel van planontwikkeling aan de orde geweest.

Wel kan geconstateerd worden dat de markt nog steeds in de lift zit, ondanks de coronacrisis. De economische uitwerkingen van corona zijn nu nog niet te voorspellen, zodoende blijven we voorzichtig begroten. De financiële effecten van deze ontwikkelingen zijn zoveel mogelijk verwerkt in de grondexploitatie.

De grondexploitatie is gevoelig voor wijzigingen in economische ontwikkelingen en onderliggende parameters, zoals rente, inflatie en prijzen. De gemeente acht het van belang de ontwikkelingen en de impact daarvan op de verwachte resultaten nauwlettend te volgen. Om inzicht te krijgen in de actuele financiële positie van de grondexploitatie herijkt de gemeente de grondexploitaties, daar waar noodzakelijk, daarom driemaal per jaar. Voor de bepaling van de verwachte winst gaat de gemeente uit van de zgn. voorzichtige variant.

Gezien de complexiteit van ruimtelijke vastgoedontwikkelingen en de aannames en uitgangspunten in grondexploitaties kunnen grondexploitatieresultaten volatiel zijn. In financiële markten wordt de term volatiliteit gehanteerd in de zin van beweeglijkheid van aandelenkoersen. In het kader van grondexploitaties kunnen het variëren van parameters, uitgangspunten en aannames de volatiliteit van het grondexploitatieresultaat zichtbaar worden gemaakt. Een manier om een indicatie van deze volatiliteit te krijgen is een worstcase scenario-analyse of gevoeligheidsanalyse te doen. Het verschil tussen het verwachte vast te stellen grondexploitatieresultaat en de uitkomst van de berekening van het worstcase scenario geeft een indicatie van de aan te houden risicobuffer in de algemene reserve.
De worstcase scenario is uitgevoerd door enkele parameters en uitgangspunten in de grondexploitatie te wijzigen. Deze analyse is op drie punten uitgevoerd: aanpassing parameters, aanpassing in bepaalde kosten en opbrengsten, en fasering (vertraging). Hier is wel “meegespeeld” voor de doorkijk, maar uiteindelijk hebben de parameters gehanteerd zoals deze in de paragraaf vermeldt staan.

Voor de grondexploitaties 2021 zijn de volgende parameters gehanteerd:

Parameter Gehanteerd
Inflatiecorrectie Geen correctie toegepast (raming constante prijzen).
Rente

Het BBV schrijft voor dat de rentetoerekening aansluit bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend.

Voor 2021 (nagecalculeerd) 0,7048% van de boekwaarde de BIE’s. Voor toekomstige boekwaarden als gevolg van nog te maken kosten en te verwachten opbrengsten wordt een gemiddelde rente vreemd vermogen gehanteerd van 0,6372% voor de jaren 2022 en verder.

Fasering Er is rekening gehouden met een reële fasering in tijd op basis van de woningbouwbehoefte per kern gebaseerd op migratiesaldo 0.
Resultaat Gebaseerd op eindwaarde.
Kosten Alle kosten zijn gebaseerd op geactualiseerde kostenramingen per januari 2022 van RA infra.
Opbrengsten Voor de opbrengsten wordt rekening gehouden met grondprijzen met een bandbreedte tussen de € 240,- voor sociale huur tot € 325,- voor vrije verkoop kavels. Bij kavels groter dan 500 m² wordt rekening gehouden met grondopbrengsten van 50% op de basisgrondprijs.
Disconteringsvoet De disconteringsvoet die is gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties is voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone en bedraagt vooralsnog 2,0%.

De marktwaarde van bouwrijpe grond is van veel factoren afhankelijk. Deze factoren zijn per uitvoeringsproject verschillend. De gemeente stelt daarom per uitvoeringsproject een marktconforme uitgifteprijs vast op basis van een deskundigenrapportage (taxatie). Dit is ook als zodanig in de nota Grondbeleid 2019 door de raad vastgesteld.

Risicobeheer

 Ten aanzien van de grondexploitatie worden er twee soorten risico’s onderscheiden, namelijk:
- Onvoorzienbare risico’s;
- Voorzienbare risico’s.

 Onvoorzienbare risico’s
Marktontwikkelingen, zoals stagnatie van de gronduitgifte, kan leiden tot hogere voorraden van de “in exploitatie genomen gronden”. De hogere voorraden leiden tot hogere kosten als gevolg van rentetoerekening. Naast dit kosten stijgende effect is het ook mogelijk dat de opbrengsten van grondverkopen dalen. Indien één of beide situaties zich voordoen kan kostendekkendheid van complexen onder druk komen te staan. Voor deze onvoorzienbare risico’s is een “algemene reserve grondexploitatie” aanwezig, waarmee ook de financiële verwevenheid van de diverse grondexploitaties versterkt wordt.

 Voorzienbare risico’s
We kennen twee soorten waarderingsvoorschriften conform het BBV voor grondexploitaties. Op het moment dat voor een grondexploitatie het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld moet deze opgenomen worden onder de post (im)materiële vaste activa. Op het moment dat voor een grondexploitatie het bestemmingsplan is vastgesteld is er sprake van een voorziening die gevormd moet worden op het moment dat er sprake is van het tekort aan het einde van de looptijd en mits er een reëel en stellig voornemen is dat deze locatie ontwikkeld gaat worden, blijkende uit een raadsbesluit. Als het reëel en stellig voornemen ontbreekt moet de boekwaarde aan het einde van het jaar afgeboekt worden ten laste van het resultaat. De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijks geactualiseerde kostenbegrotingen van de grondexploitaties. Een tekort aan het einde van de looptijd betekent dat er een afwaardering moet plaats vinden of dat er een voorziening gevormd moet worden waarbij de hoogte van het bedrag van deze afwaardering/voorziening de contante waarde van het verwachte verlies is, zoals dit naar voren komt in de kostenbegrotingen.

 Maatregelen i.v.m. risico’s en risicomanagement
Bij het in ontwikkeling/uitvoering nemen van nieuwe exploitatiegebieden wordt aan de hand van risicoanalyses gestreefd naar sluitende grondexploitaties. Toetsing van de uitkomst van deze analyse op een rendementsuitkomst van de “cashflow” zal een beslissing tot het in exploitatie nemen van een gebied ondersteunen.

In de periode 2015-2021 zijn (forse) maatregelen getroffen om de risico’s van de grondexploitatie te dekken. Deze maatregelen betroffen:
• het vormen van een voorziening afwaardering boekwaarden voor het dekken van het verschil tussen de boekwaarde en actuele marktwaarde en
• het vormen van een voorziening voor te verwachten verliezen.

Om de risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden, daar waar noodzakelijk, driemaal per jaar de grondexploitatieberekeningen van de diverse exploitaties bijgesteld. Eventuele verliezen worden hiermee tijdig inzichtelijk gemaakt waardoor passende maatregelen kunnen worden getroffen.

Tussentijdse winsten

Indien er sprake is van (tussentijdse) winsten in de grondexploitatie, dan komen deze over het algemeen tot uitdrukking in het begrotings- of jaarrekeningresultaat. Veelal worden de batige saldi uit grondexploitatie tussentijds reeds toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties.

In het BBV (notitie grondexploitatie) zijn ook regels vastgelegd over de wijze van winstnemingen. In deze notitie is aangegeven dat bij tussentijdse winstnemingen de percentage of completion methode (POC) dient te worden gevolgd: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Er bestaat voldoende zekerheid om winst te nemen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. De grond (of deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

In 2021 zijn volgens deze methode de volgende (tussentijdse) winstuitnames genomen:

winstuitname geraamd gerealiseerd
Beemd paardensportterrein 313.000 215.000
Locatie oude sporthal 237.000 267.000
Latestraat / De Lei   18.000
Akkerstraat    222.000                   0
  772.000 500.000

BBV-verslaggeving regels rondom grondexploitaties

Voor een goede uitvoering van de eventuele Vpb belastingplicht heeft de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in maart 2016 een Notitie Grondexploitaties opgesteld. In deze Notitie Grondexploitaties worden richtlijnen gegeven over de afbakening van grondexploitaties en aan de grondexploitaties toe te rekenen kosten. Hieronder een samenvatting van de wijzigingen die gelden en daarmee van invloed zijn op gemeente.

1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)
Definitie Bouwgrond in exploitatie (BIE) is als volgt opgenomen in BBV: Gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.

  1. Het startpunt van Bouwgrond in exploitatie is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatie-complex. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans (zie strategische gronden).
  2. Richttermijn van duur grondexploitatie wordt 10 jaar en hier kan alleen goed gemotiveerd van worden afgeweken.
  3. Bij kostentoerekening wordt het verplicht aan te sluiten op de kostenverhaalsmogelijkheden benoemd in de Wet ruimtelijke ordening.
  4. De toegestane rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen en wordt bepaald als het gewogen gemiddelde van de totale leningenportefeuille van de gemeente naar verhouding vreemd vermogen / totaal vermogen indien niet is gekozen voor projectfinanciering.
  5. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van een verliesvoorziening van negatieve grondexploitaties is gelijk aan het maximale streefpercentage van de Europese Centrale Bank (2%).
  6. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen de nominale waarde.
  7. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van het volledige verlies.

2. Materiale vaste activa, strategische gronden
Onder de Materiële Vaste Activa worden de categorieën strategische gronden en Overige gronden en terreinen opgenomen. Strategische gronden worden gedefinieerd als gronden zonder vaste bestemming die (nog) geen onderdeel zijn van een transformatieproces. Overige gronden en terreinen worden gedefinieerd als gronden met een vaste bestemming die geen onderdeel zijn van een transformatieproces.

  1. Afschaffing van de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) in het BBV. Zolang de gronden niet gekwalificeerd worden als BIE staan ze op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als strategische gronden.
  2. Toerekenen van rente en andere kosten is niet langer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen.
  3. Strategische gronden worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder huidige bestemming). Dit is conform de bestaande waarderingsgrondslagen voor gronden en terreinen onder de MVA.
  4. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: De kosten moeten passen binnen kostenlijst van het Bro en mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven en de plannen waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit (zie Bouwgronden in Exploitatie).
  5. Onder de Materiële Vaste Activa worden de categorieën strategische gronden en Overige gronden en terreinen opgenomen. Strategische gronden worden gedefinieerd als gronden zonder vaste bestemming die (nog) geen onderdeel zijn van een transformatieproces. Overige gronden en terreinen worden gedefinieerd als gronden met een vaste bestemming die geen onderdeel zijn van een transformatieproces.

3. Faciliterend grondbeleid
Bij gronden die in bezit zijn van een private partij waarbij deze grond wordt ontwikkeld door deze private partij is er sprake van faciliterend grondbeleid. De gemeente treedt in deze gevallen op als overheid die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is.

Bouwgrond exploitaties (BIE)

Jaarlijks geven wij, in het kader van de begroting en de jaarrekening, een toelichting op de financiële positie van de “grondexploitatie-activiteiten” per 31 december van het begrotingsjaar. Dit gebeurt op basis van de meest actuele grondexploitatieberekeningen van de complexen en de tot deze datum geraamde inkomsten en uitgaven. Tevens is rekening gehouden met de wijzigingen in de regelgeving. De belangrijkste wijzigingen met betrekking tot de BIE’s zijn:

  •  Om de risico’s op de voorraadpositie met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen;
  • Jaarlijks zal een herziening van de grondexploitatiebegroting moeten plaatsvinden;
  • Voor de kosten die aan BIE kunnen worden gerekend tot de vervaardigingskosten wordt aangesloten op de kostensoortenlijst, zoals opgenomen in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening;
  • De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE.

In 2021 zijn in exploitatie de volgende plannen (met daarachter vermeld de geschatte einddatum):

Beemd 2024 Locatie oude sporthal 2022
Beemd/Paardensport 2024 Hoeve 11 en 13 2022
Kerkstraat 2024 Akkerstraat 2028
Kerkeneind 2025    

Hieronder is een toelichting per grondexploitatie:

 Locatie Akkerstraat Hoogeloon: BIE
De woningen van fase 1 zijn in 2021 door de CPO gebouwd. Een kavel was nog niet getransportteerd in 2020, dus deze is in 2021 getransporteerd bij de notaris, wat resulteerde in een opbrengst van € 79.000,-. De gemeente heeft het woonrijp maken voor het gehele plan in 2021 aanbesteed. Een gedeelte van het plan is in 2021 al woonrijp gemaakt.   
Bij dit plan is ook een exploitatieplan vastgesteld, omdat particulieren in hun achtertuin één of meerder woningen mogen bouwen. Indien zij hier gebruik van maken moeten zijn een exploitatiebijdrage aan de gemeente betalen. In 2021 hebben al verschillende particulieren hiervan gebruik gemaakt en zijn er voor € 310.000,- aan bijdragen ontvangen. Deze grondexploitatie loopt nog enkele jaren door. Voor 2022 staat gepland om fase 2 te verkopen en nog een gedeelte van het plangebied woonrijp te maken. Zoals eerder al aangegeven hebben de particulieren de mogelijkheid om één of meerdere woningen in hun achtertuin te bouwen. Aangezien de particulieren niet verplicht zijn om in hun achtertuin te bouwen, zijn deze exploitatiebijdrage zoals opgenomen in de grondexploitatie geen zekerheid. Ten aanzien van de exploitatiebijdragen hebben we een risicoanalyse uitgevoerd en deze verwerkt in de grondexploitatie. De risico’s worden als gemiddeld/hoog ingeschat.

 De Beemd: BIE
In plan Beemd is in 2021 niets noemenswaardig gebeurd. Doordat er een viertal extra kavels gerealiseerd worden door een ontwikkelaar, moet de gemeente nog extra voorzieningen treffen in de openbare ruimte, zodoende hebben we in 2021 een verliesvoorziening gevormd van € 24.000,-. Voor de komende jaren staat alleen nog wat woonrijp maken en plankosten op de planning. Per saldo kan er aan het einde van de grondexploitatie naar verwachting noch winst noch verlies genomen worden. De risico’s worden gemiddeld ingeschat.

 De Beemd/Paardensportterrein: BIE
In 2021 is de verkoop van de bedrijfskavels verder voortgezet, één kavel verkocht en gepasseerd á € 276.000,- en zijn er kosten nagenoeg geen kosten (ca. € 5.000) gemaakt. Eveneens is er voor € 216.000,- tussentijds winst genomen in 2021. De laatste kavel is ook in 2021 verkocht en wordt gepasseerd in 2022. Als alle kavels bebouwd zijn wordt de openbare ruimte woonrijp gemaakt worden. De risico’s worden laag ingeschat.

 Latestraat: BIE
Het plan is in 2021 afgerond en we hebben nog winst van € 18.000,- kunnen nemen, daarna is de BIE afgesloten en wordt het van de voorraad afgevoerd in 2021.

 Kerkeneind: BIE
In plan Kerkeneind is er in 2021 voor € 723.000,- aan gronden verkocht. Verder is het gedeelte van het plangebied waar we een anterieur contract voor hadden gesloten bouwrijp gemaakt, deze kosten bedragen ca € 70.000,- en zijn vele malen hoger dan vooraf ingeschat. Eveneens zijn de prijzen voor het woonrijp maken ook flink gestegen. Dit heeft ertoe geleid dat de grondexploitatie verliesgevend is geworden, zodoende is er in 2021 een verliesvoorziening gevormd á € 97.000,- conform de voorschriften van BBV.   

Deze grondexploitatie loopt nog enkele jaren door. Voor 2021 en verder zijn de opbrengsten naar rato verdeeld. Zoals het er nu uitziet is de grondexploitatie aan het einde van de looptijd sluitend, maar door de stijgende kosten is dit niet met zekerheid te stellen. De risico’s worden als gemiddeld ingeschat.

 Locatie oude sporthal Bladel: BIE
In 2021 heeft de winnaar van de marktselectie het plan “Schrijverskwartier” gebouwd. Als gemeente hebben hier dit jaar nagenoeg geen werk aan gehad en zijn er dus nauwelijks kosten gemaakt. Het heeft geresulteerd dat er in 2021 voor € 267.000,- tussentijdse winst is genomen. In 2022 worden de woningen opgeleverd en wordt het openbare gebied woonrijp gemaakt en neemt de gemeente het beheer van de openbare ruimte weer over. Hierbij moet nog vermeld worden dat we in 2021 zieke bomen hebben moeten kappen, in 2022 worden er nieuwe bomen geplant. Deze kosten komen voor rekening van de gemeente en zijn opgenomen in de grondexploitatie. Als het goed is sluiten we de grondexploitatie in 2022 af met een winst van ca. € 28.000,-. De totale winst op het plan bedraagt dan ca. € 420.000,-  De risico’s worden als laag ingeschat.

Hoeve 11-13 te Netersel: BIE
De woningen van fase 2 zijn in 2021 door de CPO gebouwd. De gemeente heeft hier dan ook geen kosten gemaakt in 2021. In 2022 zullen er nog wat herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden in de openbare ruimte, hiervoor zijn kosten opgenomen in de grondexploitatie. Als het goed is sluiten we de grondexploitatie in 2022 af met een winst van ca. € 15.000,-. De risico’s worden als laag ingeschat.

Kerkstraat Casteren: BIE
In plan Kerkstraat (D’n Tip) is in 2021 een bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Vervolgens zijn we verder gegaan met de voorbereidingen om de 2 woningen te slopen en de kavels aan de CPO te verkopen. Met name voor de sloopvergunning zijn enorm veel (ecologische) onderzoeken en maatregelen uitgevoerd welke tot veel meerkosten hebben geleid dan vooraf was begroot. Dit heeft er vooralsnog niet toe geleid dat een sloopvergunning is afgegeven. De voorbereidingskosten bedragen circa € 72.000,-. Hierdoor is de grondexploitatie verliesgevend geworden, zodoende is er in 2021 een verliesvoorziening gevormd á € 35.000,-. Alle koopovereenkomsten met de CPO zijn in 2021 getekend. We gaan er vanuit dat de woningen in 2022 gesloopt kunnen worden, de gronden bouwrijp gemaakt kunnen worden en dat we de bouwkavels  kunnen transporteren bij de notaris. Nadat het bouwplan klaar is maakt de gemeente de openbare ruimte woonrijp. De risico’s worden gemiddeld ingeschat. 

In onderstaand overzicht is het verwachte verloop van de lopende grondexploitatie (BIE) 2021 weergegeven:

verloop in exploitatie boekwaarde overheveling vermeerde- verminde- winst- boekwaarde voorziening balanswaarde
genomen bouwgronden 31-12-2020 vanuit ringen ringen uitname 31-12-2021 31-12-2021
(x € 1.000,-) (IM)MVA
-bp Akkerstraat Hoogeloon 1.572 246 389 1.429 1.429
-bp Beemd -106 -106 24 -130
-Beemd / paardensportterrein -91 5 275 215 -146 -146
-bp Latestraat/de Lei -18 18
-locatie Kerkeneind 1.016 130 723 423 97 326
-locatie oude sporthal -316 267 -49 -49
-Hoeve 11 en 13 Netersel -57 -57 -57
-Kerkstraat Casteren 442 72 514 35 479
totaal 2.000 442 453 1.387 500 2.008 156 1.852

Bouwgrond exploitaties (BIE nog te realiseren)

Om een project te kunnen realiseren moeten er investeringen worden gedaan en opbrengsten worden gegenereerd. Elk jaar worden de exploitatieplannen geactualiseerd. Verwacht wordt dat er per 1 januari 2022 nog € 1,707 miljoen moet worden geïnvesteerd en voor € 3,810 miljoen aan opbrengsten moet worden gegenereerd. Het verwachte positief eindresultaat bedraagt daarmee € 0,251 miljoen.  De geprognosticeerde eindresultaat van de grondexploitatie geschiedt tegen eindwaarde. Voor de aannames die ten grondslag liggen aan de prognoses van het eindresultaat van de grondexploitaties, zoals rente, fasering, gehanteerde kosten- en opbrengstenontwikkeling (art 52 lid 3 BBV nieuw) wordt verwezen naar de hiervoor weergegeven parameters.

In onderstaand overzicht wordt de prognose van de nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten na 2021 weergegeven:

prognose in exploitatie genomen balanswaarde geraamde nog te geraamde nog te geraamd resultaat
bouwgronden (x € 1.000,-) 31-12-2021 maken kosten realiseren opbrengsten (nominale waarde)
-bp Akkerstraat Hoogeloon 1.429 654 2.083
-bp Beemd -130 130
-Beemd / paardensportterrein -146 160 222 -208
-bp Latestraat/de Lei
-locatie Kerkeneind 326 476 803 -1
-locatie oude sporthal -49 22 -27
-Hoeve 11 en 13 Netersel -57 42 -15
-Kerkstraat Casteren 479 223 702
totaal 1.852 1.707 3.810 -251

Gronden (materiële vaste activa)

Gronden die in de toekomst getransformeerd gaan worden naar bouwrijpe "warme" grond maar waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting door de raad is vastgesteld zullen als materiële vaste activa worden aangemerkt en verantwoord. Het gaat hierbij om plannen waarvan de gemeente het grondbezit heeft. Omdat er nog geen raadsbesluit is met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex (inclusief grondexploitatiebegroting) mogen geen kosten, zoals rente, worden bijgeschreven.

Kerkstraat Casteren
Het bestemmingsplan is in 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn overgebracht naar de voorraad gronden (BIE) en zijn daarmee verdisconteerd in de exploitatieopzet.

Lange Trekken
De gronden voor deze grondexploitatie zijn aangekocht. Alle onderzoeken voor het wijzigen van het het bestemmingsplan Lange Trekken Bladel zijn in 2021 uitgevoerd. Begin 2022 wordt verwacht dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaat en als alles meezit is er in 2022 een onheroeppelijk bestemmingsplan. Het college heeft in 2021 besloten om de gronden grotendeels via CPO te vermarkten. Eveneens krijgt de Woningstichting de mogelijkheid om sociale huurwoningen te realiseren in het plan. Met een ontwikkelaar lag er nog een bouwclaim, hiermee zijn afspraken gemaakt dat deze in de Lange Trekken vereffend worden. Dan blijft er nog een gedeelte over wat de gemeente privaat kan verkopen. De gemeente stelt in 2022 voor het gehele gebied, in samenspraak met de hierboven genoemde partners een stedenbouwkundig plan op en maakt nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is en het stedenbouwkundig plan is goedgekeurd de gronden bouwrijp. Daarna kunnen de gronden uitgegeven worden. De boekwaarde van de betreffende gronden worden, nadat uw raad het bestemmingsplan met exploitatiebegroting heeft vastgesteld, overgebracht naar de bouwgrond in exploitatie. 

Egyptische Poort
Het door de gemeenteraad gekozen scenario is uitgewerkt tot één overall scenario dat is vastgesteld op 9 mei 2019. Om de planontwikkeling tot stand te brengen en om kostenneutraal te kunnen ontwikkelen zijn een aantal deelprojecten opgestart. Het betreft de volgende deelprojecten: 
- Sport
- Recreatie 
- Woningbouw
- Oversteek van de provinciale weg N284.
De gemaakte kosten zullen t.z.t. verdisconteerd worden in de exploitatieopzet. De verwachting is dat in 2022 de vervolgstappen gezet gaan worden voor de ontwikkeling van de Egyptische Poort en dat er een ontwerp bestemmingsplan voor het Woongebied richting de gemeenteraad gaat. 

Strategische aankopen
Volgens de Nota Grondbeleid 2019 wordt er jaarlijks een budget beschikbaar gesteld voor rondaankopen die vallen onder de noemer anticiperende verwervingen. Jaarlijks bij de begrotingsbehandeling wordt de hoogte van het krediet geactualiseerd. In 2020 bedroeg dit krediet € 2.000.000,-. De hoogte van dit krediet is zo globaal mogelijk gehouden zodat daaruit door potentiële contractpartijen niet kan worden geconcludeerd wat per transactie de onderhandelingsruimte van de gemeente is. Er zijn in de meeste kernen voldoende ontwikkellocaties die kunnen voorzien in de woningbouwbehoefte voor de korte en middellange termijn. Mocht het college voornemens zijn een grondaankoop te doen die hoger is dan € 2.000.000,- dan zal deze eerst aan de raad worden voorgelegd ter goedkeuring. In 2021 hebben zich geen anticiperende verwervingen voorgedaan welke betrekking hebben op woningbouw. . In 2021 hebben we 16.787 m2 aan de Zwartakkers en 15.040 m2 aan de Egyptische dijk.  Deze anticiperende aankopen hebben wij verantwoord onder de materiële vaste activa.

In onderstaand overzicht is het verwachte verloop van deze activa weergegeven:

Complex boek- overheve- vermeerde- verminde- boek- voorzie- balans-
waarde ling naar ringen ringen waarde ning waarde
bedragen x € 1.000,- 31-12-2020 voorraad 31-12-2021 31-12-2021
Kerkstraat Casteren 515 -515
Lange Trekken 518 518 518
Egyptische Poort 928 928 928
Strategische aankopen 1.496 1.496 1.496
Totaal 1.961 -515 1.496 2.942 2.942

Toekomstige (in voorbereiding zijnde) grondexploitaties

In de gemeente Bladel zijn naast de lopende grondexploitaties ook nog plannen/projecten in voorbereiding. Het gaat hierbij om plannen waarvan de gemeente het grondbezit heeft of om plannen in het kader van faciliterend grondbeleid, waarbij kosten verhaald kunnen worden op derden. Bij grondbezit worden de kosten, tot aan vaststelling van het bestemmingsplan, geclassificeerd als materiële vaste activa (“strategische gronden”). Kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kunnen verhalen op derden, worden voortaan als vordering op de gemeentelijke balans geclassificeerd. Afhankelijk van de status van de vordering dient deze vordering op de balans van de gemeente tot uiting te komen als kortlopende vordering of overlopend actief. Bepalend voor de classificatie is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst.

De voorbereidingskosten van faciliterend grondbeleid mogen maximaal 5 jaar als overlopend actief blijven staan. Na maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd dan wel dienen de kosten te worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat.

Bij voorbereidingskosten moet worden gedacht aan:
- onderzoekskosten voor de ruimtelijke onderbouwing zoals bodem, lucht en archeologie;
- advieskosten voor inhuur deskundigheid; denk daarbij aan juridische adviezen, fiscale adviezen, planeconomische aspecten;
- opstellen van bestemmingsplannen;
- projectleiding;
- communicatie etc.

Gevolgen Stikstofbesluit en PFAS / Coronacrisis

 Gevolgen Stikstofbesluit en PFAS
In alle lopende grondexploitaties, waarvan het bestemmingsplan al vastgesteld c.q. onherroepelijk is, is in de onderbouwing van bestemmingsplannen geconcludeerd dat stikstof geen probleem is. Verder zijn er door de stikstofcrisis in de gemeente Bladel niet minder omgevingsvergunningen verleend. Stikstof heeft op dit moment nog geen financiële consequenties. Het risico voor de lopende projecten wat betreft stikstof schatten wij dan ook als laag in.

In alle lopende grondexploitaties, waar we nog gronden bouw- en woonrijp moeten maken is voor de uitvraag van “het werk” onderzoek uitgevoerd of er eventuele meerkosten voor PFAS zijn (staat voor poly- en perfluoralkylstoffen). Tot op heden is geconcludeerd dat in de lopende plannen dit niet het geval is. Aangezien we extra onderzoeken moeten doen naar PFAS, zijn deze extra onderzoekskosten meegenomen in de grondexploitaties. Door de PFAS hebben we op dit moment nog geen vertraging opgelopen in de lopende plannen dus de financiële consequenties zijn laag. Het risico voor de lopende projecten wat betreft PFAS schatten wij dan ook als laag in.

Bij toekomstige grondexploitaties houden we zekerheidshalve in onze exploitatieopzetten wel rekening mee met meerkosten voor onderzoeken naar stikstof/PFAS, meerkosten voor het bouw- en woonrijp maken en eventuele vertraagde fasering voor de gronduitgifte. Zodat we, mochten er meerkosten komen en een vertraagde gronduitgifte zijn, deze ingecalculeerd zijn. Mocht het uiteindelijk meevallen dan heeft dit een positief effect op de grondexploitatie. Het risico voor toekomstige projecten schatten we gemiddeld in.

Gevolgen Coronacrisis op grondexploitaties
Momenteel is de wereld nog steeds in de ban van het coronavirus. Welke economische consequenties dit gaat hebben is nu nog moeilijk in te schatten, maar we moeten wel rekening houden met een mogelijke economische crisis. Of deze crisis ook de grondexploitaties treft is moeilijk in te schatten. Tot op heden hebben we bij de grondverkoop nog geen last van corona, hoe dit zich de komende jaren gaat ontwikkelen is nog onduidelijk zodat het effect op de grondexploitatie lastig in te schatten is. Gelet op de overspannen huizenmarkt schatten wij het risico voor toekomstige projecten evenwel erg laag in.

Algemene reserve grondexploitaties

Op basis van artikel 16 van het BBV moeten de beleidsuitgangspunten omtrent de algemene reserve grondexploitatie in relatie tot de risico’s van de grondzaken toegelicht worden. Voor het berekenen van de benodigde hoogte van het weerstandsvermogen middels het kwantificeren van de risico’s gebruiken we op grond van de vastgestelde grondnota 2019 de veelgebruikte IFLO-methode . Volgens deze methode wordt het weerstandsvermogen berekend aan de hand van een % van het geïnvesteerd vermogen en een % van de nog te realiseren opbrengsten. Met het hanteren van een percentage van 5% van het geïnvesteerd vermogen en 5% van de nog te realiseren opbrengsten is ons inziens een toereikende omvang opgenomen, gelet op het relatief laag geïnvesteerd vermogen. Het risicobedrag dat wordt bepaald middels de zogenaamde IFLO-methode wordt gezien als de (onder)grens van het benodigde weerstandsvermogen.
De financiële positie (op langere termijn) van grondexploitaties moet worden beoordeeld vanuit de som van de gerealiseerde en nog te realiseren opbrengsten in relatie tot de aanwezige risico's bij de grondexploitatie. Deze norm toegepast op de Bladelse situatie resulteert in het volgende bedrag voor 2022:

5% van de netto boekwaarde (na aftrek voorziening) ad € 1,850 miljoen €     92.000,-
5% van de nog te realiseren opbrengsten ad € 3,810 miljoen     191.000,-
Totaal benodigd weerstandsvermogen grondexploitaties € 283.000,-

De omvang van de reserve bedraagt € 595.000,- zodat de reserve per saldo tot een bedrag van € 312.000,- vrij zou kunnen vallen. Voorzien is echter dat medio 2022 het bestemmingsplan Lange Trekken wordt vastgesteld, zodat het benodigde weerstandsvermogen dan weer zou moeten toenemen. Wij stellen daarom voor om geprognosticeerde omvang in afwachting van de vaststelling van het plan vooralsnog ongewijzigd te laten.

Onttrekkingen en toevoegingen aan de “algemene reserve grondexploitaties” vinden plaats bij het treffen van een voorziening voor een grondexploitatie met een begroot verlies of indien een grondexploitatie met positief resultaat wordt afgesloten. Indien het niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” wordt bereikt kan worden besloten een overheveling naar de algemene reserve te laten plaatsvinden. Indien het niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” onderschreden wordt, dan dient in dat geval voeding uit de algemene reserve plaats te vinden of door andere dekkingsbronnen. Anderzijds kan dit aanleiding zijn de gemeentelijke grondexploitaties te her prioriteren zodat een gezond niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” blijft gewaarborgd.

De grondexploitatie is binnen de gemeentelijke begroting een gesloten circuit en de “algemene reserve grondexploitatie” heeft feitelijk dezelfde functie als de algemene reserve die heeft binnen de algemene dienst. Via de “algemene reserve grondexploitaties” worden de financiële resultaten en risico's van de grondexploitaties expliciet gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De “algemene reserve grondexploitaties” vormt ook een buffer voor de financiële risico's die samenhangen met de grondexploitaties.