Grondbeleid

Het grondbeleid van de gemeente bevat uitgangspunten voor de wijze waarop en met welke middelen het grondgebied wordt ingevuld; het instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van de volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische en maatschappelijke ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. We geven in deze paragraaf een overzicht van de lopende, af te ronden en toekomstige projecten, de prioritering en het instrumentarium van control en beheersing alsmede de kaders van het grondbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente Bladel is vastgelegd in de nota grondbeleid 2019. Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Er is derhalve sprake van actief grondbeleid.

 

• Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de eerste aankoop van gronden, sloop of bouwrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. De gemeente heeft de grond in eigendom, of koopt deze aan, en is actief betrokken bij de ontwikkeling van de grond. De uitvoering van de grondexploitatie en de daaraan verbonden risico’s komen voor rekening van de gemeente. De gemeente is in deze gevallen verantwoordelijk voor het aanleggen van riolering, bouwwegen, etc. Nadat de grond bouwrijp is gemaakt, worden de bouwkavels uitgegeven aan kopers die binnen de grenzen van het bestemmingsplan tot ontwikkeling kunnen overgaan. Na realisatie van de bebouwing verzorgt de gemeente het woonrijp maken, waarbij de definitieve inrichting van het openbaar gebied plaatsvindt.
• Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie kan zij op de particuliere exploitant verhalen. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan. De gemeente beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit inspraakprocedures, het vaststellen van het bestemmingsplan en zo nodig het exploitatieplan.

 

In onze nota grondbeleid 2019 zijn de volgende punten opgenomen als te voeren gemeentelijke grondstrategie, die ook voor het jaar 2021 nog van kracht zijn:

• De gemeente Bladel voert bij locatieontwikkeling altijd een regierol en zal proactief zijn bij de keuze van het voor haar beschikbare instrumentarium. De instrumenten die ingezet worden moeten leiden tot het gewenste ruimtelijke resultaat.
• Mocht de gemeente Bladel vanuit ruimtelijk perspectief aangewezen zijn op actieve grondpolitiek, voert zij deze uit, tenzij uit een haalbaarheidsstudie en risicoanalyse blijkt dat:
  - het grondexploitatierisico te groot is;
  - de verwervingskosten en overige productiekosten van de locatieontwikkeling dermate hoog zijn dat een sluitende grondexploitatie niet mogelijk is waarbij wordt uitgegaan van een fasering afgestemd op de volkshuisvestelijke behoefte voortvloeiend uit de woningbouwmatrix;
  - faciliterend grondbeleid betere resultaten genereert.
  Deze politiek geldt voor de ontwikkeling van woonlocaties ten behoeve van de in de (nieuwe) Woonvisie te benoemen doelgroepen van beleid en verwerving van de in de Structuurvisie als belangrijke ontwikkelingslocaties aangegeven gebieden/locaties.
• De gemeente Bladel kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is.
• De keuze van contractpartijen geschiedt met inachtneming van de nationale en Europese regelgeving, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en voorts transparant, openbaar en non-discriminatoir.
• Het uitgangspunt bij faciliterende grondpolitiek is dat de gemeente kostenverhaal moet kunnen toepassen voor de door haar gemaakte kosten in verband met de voorbereiding van het bestemmingsplan, de aanleg van openbare voorzieningen en het houden van toezicht. Het basis uitgangspunt in Bladel is dat de gemeente de aanleg van infrastructurele voorzieningen in eigen hand houdt met het oog op de te realiseren kwaliteit, het feit dat deze voorzieningen door de gemeente moeten worden onderhouden en vanwege het feit dat de aanleg van infrastructurele voorzieningen aanbestedingsplichtig is. Mocht een private eigenaar een beroep doen op zelfrealisatie dan zal de gemeente, voordat de private eigenaar over gaat tot de aanleg van openbare voorzieningen, eisen stellen aan de inrichting van de openbare ruimte welke terug te zien zijn in bestekken die door de private eigenaar aan de gemeente aangeboden worden ter goedkeuring. Daarnaast worden er in een anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd ten aanzien van gemeentelijk toezicht, oplevering, garantietermijn (evt. met borgstelling) en fasering bouw- en woonrijp maken.

 

Bevoegdheden B&W
Het college is bevoegd tot het besluiten en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Wel moet het college vooraf inlichtingen verstrekken over de uitoefening van deze bevoegdheden, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Ter bevordering van een efficiënte en vlotte afdoening van zaken heeft het college respectievelijk de burgemeester, de bevoegdheid tot afdoening van een aantal zaken opgedragen aan ambtenaren.

 

Woningbouwprognoses
De provincie heeft de gemeente een woningbouwcontingent toegewezen. Dit is het maximaal aantal woningen dat in een bepaalde periode in de gemeente door de gemeente, de woningbouwcorporaties en de projectontwikkelaars samen mag worden gerealiseerd. Het contingent is daarmee een heel belangrijke parameter voor de woningbouwprojecten. In de door de gemeente Bladel opgestelde woonvisie zijn de woningaantallen gebaseerd op dit contingent. De woningaantallen en de fasering hiervan zoals opgenomen in de grondexploitaties zijn afgeleid van de woningaantallen opgenomen in de woonvisie.

 

De toepassing van grondpolitiek is afhankelijk van vastgestelde ambities in beleidsvisies, de marktomstandigheden en is locatie gebonden. In het (verre en korte) verleden heeft de gemeente via actieve grondpolitiek enkele grondaankopen gedaan om strategische grondposities te kunnen bezitten. Inmiddels is de wet gewijzigd (gemeente kan faciliterend kwantiteit mee bepalen) en zijn de marktomstandigheden drastisch gewijzigd en zijn bij ruimtelijke projecten aanpassingen aan bouwprogramma’s, afzettempo, herinrichtingen en uitstel van planontwikkeling aan de orde geweest. Wel kan geconstateerd worden dat de markt nog steeds in de lift zit, ondanks de coronacrisis. De economische uitwerkingen van corona zijn nu nog niet te voorspellen, zodoende blijven we voorzichtig begroten. De financiële effecten van deze ontwikkelingen zijn zoveel mogelijk verwerkt in de grondexploitatie.

De grondexploitatie is gevoelig voor wijzigingen in economische ontwikkelingen en onderliggende parameters, zoals rente, inflatie en prijzen. De gemeente acht het van belang de ontwikkelingen en de impact daarvan op de verwachte resultaten nauwlettend te volgen. Om inzicht te krijgen in de actuele financiële positie van de grondexploitatie herijkt de gemeente de grondexploitaties, daar waar noodzakelijk, daarom driemaal per jaar. Voor de bepaling van de verwachte winst gaat de gemeente uit van de zgn. voorzichtige variant.

Gezien de complexiteit van ruimtelijke vastgoedontwikkelingen en de aannames en uitgangspunten in grondexploitaties kunnen grondexploitatieresultaten volatiel zijn. In financiële markten wordt de term volatiliteit gehanteerd in de zin van beweeglijkheid van aandelenkoersen. In het kader van grondexploitaties kunnen het variëren van parameters, uitgangspunten en aannames de volatiliteit van het grondexploitatieresultaat zichtbaar worden gemaakt. Een manier om een indicatie van deze volatiliteit te krijgen is een worstcase scenario-analyse of gevoeligheidsanalyse te doen. Het verschil tussen het verwachte vast te stellen grondexploitatieresultaat en de uitkomst van de berekening van het worstcase scenario geeft een indicatie van de aan te houden risicobuffer in de algemene reserve.
De worstcase scenario is uitgevoerd door enkele parameters en uitgangspunten in de grondexploitatie te wijzigen. Deze analyse is op drie punten uitgevoerd: aanpassing parameters, aanpassing in bepaalde kosten en opbrengsten, en fasering (vertraging). Hier is wel “meegespeeld” voor de doorkijk, maar uiteindelijk heb-ben de parameters gehanteerd zoals deze in de paragraaf vermeldt staan.

 

Voor de grondexploitaties 2021 zijn de volgende parameters gehanteerd:

Parameter	Gehanteerd
Inflatiecorrectie	Geen correctie toegepast (raming constante prijzen).
Rente	Voor toekomstige boekwaarden als gevolg van nog te maken kosten en te verwachten opbrengsten wordt een gemiddelde rente vreemd vermogen gehanteerd van 0,7017% voor de jaren 2021 en verder.
Fasering	Er is rekening gehouden met een reële fasering in tijd op basis van de woningbouwbehoefte per kern gebaseerd op migratiesaldo 0.
Resultaat	Gebaseerd op eindwaarde.
Kosten	Alle kosten zijn gebaseerd op geactualiseerde kostenramingen per december 2019 van RA infra.
Opbrengsten	Voor de opbrengsten wordt rekening gehouden met grondprijzen met een bandbreedte tussen de € 240,- voor sociale huur tot € 320,- voor vrije verkoop kavels. Bij kavels groter dan 500 m² wordt rekening gehouden met grondopbrengsten van 50% op de basis-grondprijs.
Disconteringsvoet	De disconteringsvoet die is gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties is voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarige streefpercentage van het Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone en bedraagt vooralsnog 2,0%.

De marktwaarde van bouwrijpe grond is van veel factoren afhankelijk. Deze factoren zijn per uitvoeringsproject verschillend. De gemeente stelt daarom per uitvoeringsproject een marktconforme uitgifteprijs vast op basis van een deskundigenrapportage (taxatie). Dit is ook als zodanig in de nota Grondbeleid 2019 door de raad vastgesteld.

 

Ten aanzien van de grondexploitatie worden er twee soorten risico’s onderscheiden, namelijk:
- Onvoorzienbare risico’s;
- Voorzienbare risico’s.

 

Onvoorzienbare risico’s
Marktontwikkelingen, zoals stagnatie van de gronduitgifte, kan leiden tot hogere voorraden van de “in exploitatie genomen gronden”. De hogere voorraden leiden tot hogere kosten als gevolg van rentetoerekening. Naast dit kosten stijgende effect is het ook mogelijk dat de opbrengsten van grondverkopen dalen. Indien één of beide situaties zich voordoen kan kostendekkendheid van complexen onder druk komen te staan. Voor deze onvoorzienbare risico’s is een “algemene reserve grondexploitatie” aanwezig, waarmee ook de financiële verwevenheid van de diverse grondexploitaties versterkt wordt.

 

Voorzienbare risico’s
We kennen twee soorten waarderingsvoorschriften conform het BBV voor grondexploitaties. Op het moment dat voor een grondexploitatie het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld moet deze opgenomen worden onder de post (im)materiële vaste activa. Op het moment dat voor een grondexploitatie het bestemmingsplan is vastgesteld is er sprake van een voorziening die gevormd moet worden op het moment dat er sprake is van het tekort aan het einde van de looptijd en mits er een reëel en stellig voornemen is dat deze locatie ontwikkeld gaat worden, blijkende uit een raadsbesluit. Als het reëel en stellig voornemen ontbreekt moet de boekwaarde aan het einde van het jaar afgeboekt worden ten laste van het resultaat. De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijks geactualiseerde kostenbegrotingen van de grondexploitaties. Een tekort aan het einde van de looptijd betekent dat er een afwaardering moet plaats vinden of dat er een voorziening gevormd moet worden waarbij de hoogte van het bedrag van deze afwaardering/voorziening de contante waarde van het verwachte verlies is, zoals dit naar voren komt in de kostenbegrotingen.

 

Maatregelen i.v.m. risico’s en risicomanagement
Bij het in ontwikkeling/uitvoering nemen van nieuwe exploitatiegebieden wordt aan de hand van risicoanalyses gestreefd naar sluitende grondexploitaties. Toetsing van de uitkomst van deze analyse op een rendementsuitkomst van de “cashflow” zal een beslissing tot het in exploitatie nemen van een gebied ondersteunen.

In de periode 2010-2020 zijn (forse) maatregelen getroffen om de risico’s van de grondexploitatie te dekken. Deze maatregelen betroffen:
• het vormen van een voorziening afwaardering boekwaarden voor het dekken van het verschil tussen de boekwaarde en actuele marktwaarde en
• het vormen van een voorziening voor te verwachten verliezen.

Om de risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden, daar waar noodzakelijk, driemaal per jaar de grondexploitatieberekeningen van de diverse exploitaties bijgesteld. Eventuele verliezen worden hiermee tijdig inzichtelijk gemaakt waardoor passende maatregelen kunnen worden getroffen.

 

Indien er sprake is van (tussentijdse) winsten in de grondexploitatie, dan komen deze over het algemeen tot uitdrukking in het begrotings- of jaarrekeningresultaat. Veelal worden de batige saldi uit grondexploitatie tussentijds reeds toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties.

 

In het BBV (notitie grondexploitatie) zijn ook regels vastgelegd over de wijze van winstnemingen. In deze notitie is aangegeven dat bij tussentijdse winstnemingen de percentage of completion methode (POC) dient te worden gevolgd: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Er bestaat voldoende zekerheid om winst te nemen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. De grond (of deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

De meerjarige prognose van de winstuitnames is dan als volgt:

Voor een goede uitvoering van de eventuele Vpb belastingplicht heeft de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in maart 2016 een Notitie Grondexploitaties opgesteld. In deze Notitie Grondexploitaties worden richtlijnen gegeven over de afbakening van grondexploitaties en aan de grondexploitaties toe te rekenen kosten. Hieronder een samenvatting van de wijzigingen die gelden en daarmee van invloed zijn op gemeente.

 

Bouwgronden in Exploitatie (BIE)

1. Het startpunt van Bouwgrond in exploitatie is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans (zie strategische gronden).
2. Richttermijn van duur grondexploitatie wordt 10 jaar en hier kan alleen goed gemotiveerd van worden afgeweken.
3. Bij kostentoerekening wordt het verplicht aan te sluiten op de kostenverhaalsmogelijkheden benoemd in de Wet ruimtelijke ordening.
4. De toegestane rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen en wordt bepaald als het gewogen gemiddelde van de totale leningenportefeuille van de gemeente naar verhouding vreemd vermogen / totaal vermogen indien niet is gekozen voor projectfinanciering.
5. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van een verliesvoorziening van negatieve grondexploitaties is gelijk aan het maximale streefpercentage van de Europese Centrale Bank (2%).
6. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen de nominale waarde.
7. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van het volledige verlies.
8. Definitie Bouwgrond in exploitatie (BIE) is als volgt opgenomen in BBV: Gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.

 

Strategische gronden

1. Afschaffing van de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) in het BBV. Zolang de gronden niet gekwalificeerd worden als BIE staan ze op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als strategische gronden.
2. Toerekenen van rente en andere kosten is niet langer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen.
3. Strategische gronden worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder huidige bestemming). Dit is conform de bestaande waarderingsgrondslagen voor gronden en terreinen onder de MVA.
4. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: De kosten moeten passen binnen kostenlijst van het Bro en mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven en de plannen waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit (zie Bouwgronden in Exploitatie).
5. Onder de Materiële Vaste Activa worden de categorieën strategische gronden en Overige gronden en terreinen opgenomen. Strategische gronden worden gedefinieerd als gronden zonder vaste bestemming die (nog) geen onderdeel zijn van een transformatieproces. Overige gronden en terreinen worden gedefinieerd als gronden met een vaste bestemming die geen onderdeel zijn van een transformatieproces.

 

Faciliterend grondbeleid

Bij gronden die in bezit zijn van een private partij waarbij deze grond wordt ontwikkeld door deze private partij is er sprake van faciliterend grondbeleid. De gemeente treedt in deze gevallen op als overheid die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is.

 

Bouwgrondexploitaties

Jaarlijks geven wij, in het kader van de begroting en de jaarrekening, een toelichting op de financiële positie van de “grondexploitatie-activiteiten” per 31 december van het begrotingsjaar. Dit gebeurt op basis van de meest actuele grondexploitatieberekeningen van de complexen en de tot deze datum geraamde inkomsten en uitgaven. Tevens is rekening gehouden met de wijzigingen in de regelgeving. De belangrijkste wijzigingen met betrekking tot de BIE’s zijn:
- Om de risico’s op de voorraadpositie met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen;
- Jaarlijks zal een herziening van de grondexploitatiebegroting moeten plaatsvinden;
- Voor de kosten die aan BIE kunnen worden gerekend tot de vervaardigingskosten wordt aangesloten op de kostensoortenlijst, zoals opgenomen in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening;
- De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE.

 

Hieronder is een toelichting per grondexploitatie:

De Beemd: BIE
In het plan Beemd zijn alle gronden verkocht. Voor 2021 staan nog beperkte uitgaven gepland. De risico’s worden laag ingeschat.

 

De Beemd/Paardensportterrein: BIE
In 2020 is de verkoop van de bedrijfskavels verder voortgezet, verwacht wordt dat de laatste kavel(s) in 2021 en 2022 uitgegeven worden en daarna de openbare parkeerplaatsen aangelegd kunnen worden welke komen te vervallen door de nieuwbouw. De risico’s worden laag ingeschat, ondanks de boekwaarde. De inkomsten die hier tegenover staan zijn significant hoger.

 

Latestraat: BIE
In 2020 is het laatste gedeelte van het plan woonrijp gemaakt. De grondexploitatie is dan ook in 2020 zonder significante winst/verlies afgesloten. De risico’s worden als laag ingeschat. Het plan kan afgesloten worden.

 

Kerkeneind: BIE
Deze grondexploitatie loopt nog enkele jaren door. Voor 2021 zijn de opbrengsten naar rato verdeeld. Zoals het er nu uitziet kan er aan het einde van de looptijd mogelijk nog een beperkte winst geboekt worden, maar aangezien deze grondexploitatie nog een lange doorlooptijd heeft is dit niet met zekerheid te stellen. De risico’s worden als gemiddeld ingeschat.

 

Locatie oude sporthal Bladel: BIE
De gronden zijn in 2020 verkocht. De oplevering van het plan is eind 2021 begin 2022. Na realisatie neemt de gemeente de openbare ruimte weer over. De risico’s worden als laag ingeschat.

 

Hoeve 11-13 te Netersel: BIE
De gronden zijn in 2020 verkocht. De opleveringen van de woning staat gepland voor medio 2021. Daarna kan de gemeente het laatste deel van het plan woonrijp maken. De risico’s worden als laag ingeschat.

 

Kerkstraat Casteren: BIE
Voor plan Kerkstraat is voorzien om het bestemmingsplan in 2021 te wijzigen. Daarna willen we de gronden aan de CPO verkopen. De gemaakte kosten zullen t.z.t. verdisconteerd worden in de exploitatieopzet. Indien het bestemmingsplan niet voor 31 december 2020 is vastgesteld dient er uiterlijk 31 december 2020 een toets (taxatie) plaats te vinden op de marktwaarde van de gronden tegen de dan geldende bestemming.

 

Locatie Akkerstraat Hoogeloon: BIE
Deze grondexploitatie loopt nog enkele jaren door. Voor 2021 staan er nog een paar verkopen gepland. De jaren daarna hebben we nu geen verkopen gepland staan, omdat eerst fase 1 van het plan gerealiseerd moeten zijn alvorens we verder gaan met de verkoop van fase 2. Mochten er zich omstandigheden voordoen om de verkoop naar voren te halen dan zullen we dit uiteraard doen. Bij dit plan is ook een exploitatieplan vastgesteld, omdat particulieren in hun achtertuin één of meerder woningen mogen bouwen. Indien zij hier gebruik van maken moeten zijn een exploitatiebijdrage aan de gemeente betalen. Aangezien de particulieren niet verplicht zijn om in hun achtertuin te bouwen, zijn deze exploitatiebijdrage zoals opgenomen in de grondexploitatie geen zekerheid. De risico’s worden als gemiddeld/hoog ingeschat.

In onderstaand overzicht is het verwachte verloop van de lopende grondexploitaties (BIE) 2021 weergegeven:

Gronden die in de toekomst getransformeerd gaan worden naar bouwrijpe grond maar waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting door de raad is vastgesteld zullen als materiële vaste activa worden aangemerkt en verantwoord.

 

Lange Trekken
De gronden voor deze grondexploitatie zijn aangekocht. Het bestemmingsplan Lange Trekken Bladel is in de maak. Voorzien wordt dat in 2021 het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De boekwaarde van de betreffende gronden worden, nadat uw raad het bestemmingsplan met exploitatiebegroting heeft vastgesteld, overgebracht naar de bouwgrond in exploitatie. Daarna kunnen de gronden uitgegeven worden.

 

Egyptische Poort
Het door de gemeenteraad gekozen scenario is uitgewerkt tot één overall scenario dat is vastgesteld op 9 mei 2019. Om de planontwikkeling tot stand te brengen en om kostenneutraal te kunnen ontwikkelen zijn een aantal deelprojecten opgestart. Het betreft de volgende deelprojecten:
- De (zwem)vijver - Woningbouw
- Sociale tuinen - Oversteek van de provinciale weg N284.
De gemaakte kosten zullen t.z.t. verdisconteerd worden in de exploitatieopzet. De verwachting is dat in 2020/2021 de vervolgstappen gezet gaan worden voor de ontwikkeling van de Egyptische Poort.

 

Strategische aankopen
Volgens de Nota Grondbeleid 2019 wordt er jaarlijks een budget beschikbaar gesteld voor grondaankopen die vallen onder de noemer anticiperende verwervingen. Jaarlijks bij de begrotingsbehandeling wordt de hoogte van het krediet geactualiseerd. In 2020 bedroeg dit krediet € 2.000.000,-. De hoogte van dit krediet is zo globaal mogelijk gehouden zodat daaruit door potentiële contractpartijen niet kan worden geconcludeerd wat per transactie de onderhandelingsruimte van de gemeente is. Er zijn in de meeste kernen voldoende ontwikkellocaties die kunnen voorzien in de woningbouwbehoefte voor de korte en middellange termijn. Het voorstel is om het krediet voor grondaankopen te handhaven op € 2.000.000,-. Mocht het college voornemens zijn een grondaankoop te doen die hoger is dan € 2.000.000,- dan zal deze eerst aan de raad worden voorgelegd ter goedkeuring.

De aankopen ten laste van dit krediet moeten verplicht geactiveerd worden als “materiële vaste activa” tot aan het moment dat er door de raad een bestemmingsplan met kostenbegroting wordt vastgesteld. Dit leidt tot extra rentelasten (zie meerjarenprogramma). Eerst bij de vaststelling van het betreffende bestemmingsplan met kostenraming zal de aankoop overgebracht worden naar het betreffende grondexploitatie. De rentelasten vallen dan vrij. De kosten worden gedekt door toekomstige grondverkopen in bestemmingsplannen.

In de gemeente Bladel zijn naast de lopende grondexploitaties ook nog plannen/projecten in voorbereiding. Het gaat hierbij om plannen waarvan de gemeente het grondbezit heeft of om plannen in het kader van faciliterend grondbeleid, waarbij kosten verhaald kunnen worden op derden. Bij grondbezit worden de kosten, tot aan vaststelling van het bestemmingsplan, geclassificeerd als materiële vaste activa (“strategische gronden”). Kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kunnen verhalen op derden, worden voortaan als vordering op de gemeentelijke balans geclassificeerd. Afhankelijk van de status van de vordering dient deze vordering op de balans van de gemeente tot uiting te komen als kortlopende vordering of overlopend actief. Bepalend voor de classificatie is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst.

 

De voorbereidingskosten van faciliterend grondbeleid mogen maximaal 5 jaar als overlopend actief blijven staan. Na maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd dan wel dienen de kosten te worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat.

 

Bij voorbereidingskosten moet worden gedacht aan:
- onderzoekskosten voor de ruimtelijke onderbouwing zoals bodem, lucht en archeologie;
- advieskosten voor inhuur deskundigheid; denk daarbij aan juridische adviezen, fiscale adviezen, planeconomische aspecten;
- opstellen van bestemmingsplannen;
- projectleiding;
- communicatie etc.

In alle lopende grondexploitaties, waarvan het bestemmingsplan al vastgesteld c.q. onherroepelijk is, is in de onderbouwing van bestemmingsplannen geconcludeerd dat stikstof geen probleem is. Verder zijn er door de stikstofcrisis in de gemeente Bladel niet minder omgevingsvergunningen verleend. Stikstof heeft op dit moment nog geen financiële consequenties. Het risico voor de lopende projecten wat betreft stikstof schatten wij dan ook als laag in.

In alle lopende grondexploitaties, waar we nog gronden bouw- en woonrijp moeten maken is voor de uitvraag van “het werk” onderzoek uitgevoerd of er eventuele meerkosten voor PFAS zijn (staat voor poly- en perfluoralkylstoffen). Tot op heden is geconcludeerd dat in de lopende plannen dit niet het geval is. Aangezien we extra onderzoeken moeten doen naar PFAS, zijn deze extra onderzoekskosten meegenomen in de grondexploitaties. Door de PFAS hebben we op dit moment nog geen vertraging opgelopen in de lopende plannen dus de financiële consequenties zijn laag. Het risico voor de lopende projecten wat betreft PFAS schatten wij dan ook als laag in.

Bij toekomstige grondexploitaties houden we zekerheidshalve in onze exploitatieopzetten wel rekening mee met meerkosten voor onderzoeken naar stikstof/PFAS, meerkosten voor het bouw- en woonrijp maken en eventuele vertraagde fasering voor de gronduitgifte. Zodat we, mochten er meerkosten komen en een vertraagde gronduitgifte zijn, deze ingecalculeerd zijn. Mocht het uiteindelijk meevallen dan heeft dit een positief effect op de grondexploitatie. Het risico voor toekomstige projecten schatten we gemiddeld in.

Momenteel is de wereld in de ban van het coronavirus. Welke economische consequenties dit gaat hebben is nu nog moeilijk in te schatten, maar we moeten wel rekening houden met een mogelijke economische crisis. Of deze crisis ook de grondexploitaties treft is moeilijk in te schatten. Tot op heden hebben we bij de grondverkoop nog geen last van corona, hoe dit zich de komende jaren gaat ontwikkelen is nog onduidelijk zodat het effect op de grondexploitatie lastig in te schatten is. Het risico voor toekomstige projecten schatten we dan ook gemiddeld in.

 

Op basis van artikel 16 van het BBV moeten de beleidsuitgangspunten omtrent de algemene reserve grondexploitatie in relatie tot de risico’s van de grondzaken toegelicht worden.

Voor het berekenen van de benodigde hoogte van het weerstandsvermogen middels het kwantificeren van de risico’s gebruiken we op grond van de vastgestelde grondnota 2019 de veelgebruikte IFLO-methode . Volgens deze methode wordt het weerstandsvermogen berekend aan de hand van een % van het geïnvesteerd vermogen en een % van de nog te realiseren opbrengsten. Met het hanteren van een percentage van 5% van het geïnvesteerd vermogen en 5% van de nog te realiseren opbrengsten is ons inziens een toereikende omvang opgenomen, gelet op het relatief laag geïnvesteerd vermogen. Het risicobedrag dat wordt bepaald middels de zogenaamde IFLO-methode wordt gezien als de (onder)grens van het benodigde weerstandsvermogen.

De financiële positie (op langere termijn) van grondexploitaties moet worden beoordeeld vanuit de som van de gerealiseerde en nog te realiseren opbrengsten in relatie tot de aanwezige risico's bij de grondexploitatie. Deze norm toegepast op de Bladelse situatie resulteert in het volgende bedrag voor 2021:

5% van de netto boekwaarde (na aftrek voorziening) ad € 3,305 miljoen	€ 165.000,-
5% van de nog te realiseren opbrengsten ad € 6,107 miljoen	305.000,-
Totaal benodigd weerstandsvermogen grondexploitaties	€ 470.000,-

 
De geprognosticeerde omvang bedraagt € 595.000,- zodat de reserve per saldo tot een bedrag van € 125.000,- vrij zou kunnen vallen. Voorzien is echter dat in 2021 het bestemmingsplan Lange Trekken wordt vastgesteld, zodat het benodigde weerstandsvermogen dan weer zou moeten toenemen. Wij stellen daarom voor om geprognosticeerde omvang in afwachting van de vaststelling van het plan vooralsnog ongewijzigd te laten.

 

Onttrekkingen en toevoegingen aan de “algemene reserve grondexploitaties” vinden plaats bij het treffen van een voorziening voor een grondexploitatie met een begroot verlies of indien een grondexploitatie met positief resultaat wordt afgesloten. Indien het niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” wordt bereikt kan worden besloten een overheveling naar de algemene reserve te laten plaatsvinden. Indien het niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” onderschreden wordt, dan dient in dat geval voeding uit de algemene reserve plaats te vinden of door andere dekkingsbronnen. Anderzijds kan dit aanleiding zijn de gemeentelijke grondexploitaties te her prioriteren zodat een gezond niveau van de “algemene reserve grondexploitaties” blijft gewaarborgd.

 

De grondexploitatie is binnen de gemeentelijke begroting een gesloten circuit en de “algemene reserve grondexploitatie” heeft feitelijk dezelfde functie als de algemene reserve die heeft binnen de algemene dienst. Via de “algemene reserve grondexploitaties” worden de financiële resultaten en risico's van de grondexploitaties expliciet gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De “algemene reserve grondexploitaties” vormt ook een buffer voor de financiële risico's die samenhangen met de grondexploitaties.