Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Stedelijke vernieuwing

Het is prettig wonen en verblijven in de gemeente Bladel. De bevolking laat zien dat zij wil komen tot een duurzame samenleving. Met volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richten we ons op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen. Wij realiseren voldoende woningen afgestemd op de behoefte. De gemeente heeft daarin de regiefunctie. Zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Wij werken aan een goed woon- en leefklimaat voor onze inwoners, waarbij het kernbegrip duurzaamheid leidend is. Verzoeken om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen benaderen wij volgens het 'ja, tenzij principe'. Wij bewaken, behouden en verbeteren de kwaliteit van de bebouwde omgeving.
Wij beheren de openbare ruimte volgens de kernbegrippen veilig, heel en schoon met als doel een prettige woonomgeving in stand te houden. Betrokkenheid van bewoners is wezenlijk omdat zij in de betreffende wijk of het dorp wonen en omdat zij waardevolle kennis en ervaring hebben over de behoeften ter plaatse en mogelijke veranderingen daarin.

Voor de latende locaties Het Palet, Den Tref, Den Herd en voormalige Praktijkschool starten we met de voorbereidende werkzaamheden met als stellig voornemen om t.z.t. ter plaatse woningbouw te realiseren. Voor deze plannen staat ons inziens daarmee vast dat deze plannen op termijn als bouwgrond zullen gaan fungeren, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie (Grex) is vastgesteld. De grondexploitatie is een berekening van de kosten en opbrengsten van alle gronden in een bouwplan tot en met het moment van uitgifte van de laatste gronden. De Grex heeft betrekking op de verwerving, de sanering, het bouwrijp maken en het uitgeven van gronden, alsmede de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van infrastructuur. Daar tegenover staat de opbrengst uit gronduitgifte voor uitgeefbare kavels.  Om er voor te zorgen dat het overzicht van kosten en opbrengsten in de grondexploitatie compleet en uniform is hanteren we de kostensoortenlijst uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als leidraad.

In artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van:
a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

De inbrengwaarde van de boekwaarden en sloopkosten van deze plannen rekenen we toe aan deze exploitatiegebieden. Plan latende locatie Den Tref schuiven we een jaar door naar 2024. In de begroting 2023 is de latende locatie Het Palet reeds doorgeschoven naar 2025. Zie voorts nadere toelichting beleidsveld bestuur en ondersteuning.

Deze ontwikkelingen hebben pro saldo het navolgende verloop:

omschrijving	investeringen						budgettaire lasten / baten
(bedragen x € 1.000,-)	2022	2023	2024	2025	2026	2022	2023	2024	2025	2026
opbrengst latende locatie Het Palet									-659
opbrengst latende locatie Den Tref							-1.000	663
opbrengst latende locatie Den Herd								-49
opbrengst latende locatie voormalige praktijkschool								-300
totaal VHROSV							-1.000	314	-659

Toelichting bijstelling budgetten

Ruimtelijke ordening
De lasten inzake ruimtelijke ordening dalen als gevolg van de opbrengsten van een tweetal verbeurde dwangsommen ad € 40.000,-. Daarnaast is sprake van hogere kosten wegens inhuur personeel voor de begeleiding van het veegplan 3e herziening Buitengebied. 

Schadeclaim Ruimte-voor-Ruimte
Op 2 februari 2022 heeft de Rechtbank Oost-Brabant in de schadestaatprocedure tegen een ondernemer (partij) uitspraak gedaan. De aan de gemeente toegekende schadevergoeding bedraagt ca € 1.411.000,-. Het gaat er om dat partij onvoldoende diens verplichtingen is nagekomen in het kader van het verkrijgen van 21 Ruimte-voor-Ruimte bouwtitels. Partij heeft 13.981 m2 te weinig stalruimte gesloopt en 75.838 kg te weinig fosfaatrechten uit de markt gehaald. Onze vordering op partij is daarna alsnog in een vaststellingsovereenkomst bekrachtigd.

Centrumvisie Bladel
De implementatie van de eind 2018 door de gemeenteraad vastgestelde Centrumvisie voor de kern Bladel vraagt specifieke kennis en kunde op de domeinen planeconomie, procesbegeleiding, stedenbouw en infrastructuur (parkeren en verkeer). Aanvullend op de inhoudelijke en procesmatige inbreng vanuit de ambtelijke organisatie wordt daarom voor de implementatie van de Centrumvisie specifieke externe expertise ingezet voor noodzakelijke intensieve procesbegeleiding en aanvullende onderzoeken (o.a. fiscaal, stedenbouw), met name voor het deelproject Posthofontwikkeling/haltermodel. 
In 2022 is dit deelproject in een stroomversnelling gekomen waardoor er meer kosten ten behoeve van de voornoemde expertise zijn en nog worden gemaakt dan oorspronkelijk begroot. Voor 2022 wordt daarom, bovenop het eerdere budget van € 15.000,-, een aanvullend budget van € 25.000,- nodig geacht. Voor 2023 wordt voorgesteld een bedrag te ramen van in totaal € 30.000,-. Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat de totale gemeentelijke kosten van de externe inzet voor het deelproject Posthof (uit de Centrumvisie) uiteindelijk wordt ingebracht in de exploitatie(-opzet) c.q. anterieure overeenkomst van de ontwikkeling op deze locatie. 

Woningexploitatie
In verband met de verkoop van de panden Zwartakkers 16 en 23 te Bladel en de afwaardering van de boekwaarde en notariskosten is pro saldo een boekwinst gerealiseerd van € 229.000,-. De lasten met betrekking tot woningexploitatie stijgen verder in 2022 per saldo met € 16.000,- als gevolg van asbest- en bodemonderzoeken.

Bouw-, woning- en welstandstoezicht
Deze lasten stijgen in 2022 in verband met de kosten van woningsluitingen, proceskosten en griffierechten. In de begroting is daarnaast voor 2022 rekening gehouden met extra doorbelastingen van kosten van VTH in verband met verwachte extra inzet voor de beoordeling van bouwaanvragen. Gelet op informatie vanuit VTH verwachten wij nu echter geen extra kosten meer, zodat het beschikbare budget thans kan vrijvallen.

De wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) treedt naar verwachting vanaf 1 januari 2023 gefaseerd in werking. Er wordt gestart met de eenvoudigere bouwprojecten, daarna volgen eventueel de meer complexere projecten. De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren door inschakeling van private kwaliteitsborgers. Onder deze wet zullen kwaliteitsborgers zorgdragen voor het voldoen aan de bouwtechnische regels. Deze taken vervallen hiermee bij gemeenten die overigens wel het bevoegd gezag blijven houden. Tegelijkertijd wijzigen bepaalde wettelijke taken en krijgen gemeenten er extra wettelijke taken bij, zoals registratie en beoordeling van de Wkb-meldingen. Hieronder vallen onder andere bouwmeldingen, gereed meldingen en informatieverstrekking van de start en einde van bouwwerkzaamheden. Voor de noodzakelijke voorbereidingen van de inwerkingtreding van de Wkb ontvangen we in 2022 een extra bijdrage van € 42.000,-. De bijdrage voor de jaren 2023 tot en met 2026 zijn op basis van de septembercirculaire reeds opgenomen in de meerjarenraming.  
Daarnaast draagt het Rijk in 2022 eenmalig bij aan de transitiekosten die gemeenten hebben gemaakt in aanloop naar de invoering van de Omgevingswet. Voorwaarde hierbij is dat er een stelselevaluatie volgt waarbij de daadwerkelijk gemaakte kosten opnieuw in kaart worden gebracht. Bladel ontvangt hiervoor € 257.000,- in 2022. Over de middelen voor de jaren 2023 tot en met 2025 volgt meer informatie in een latere circulaire.

Digitaliseren bouwvergunningen
In verband met de inhuur van personeel voor de verwerking van het proces tot digitalisatie van de bouwvergunningen wordt voor 2022 een aanvullend budget van € 45.000,- nodig geacht. 

Verbetering ruimtelijke kwaliteit buitengebied
De voor 2022 geraamde kosten voor het verduurzamen van pachtgronden ad € 50.000,- en landschapsontwikkelingsprojecten ad € 50.000,- zullen worden doorgeschoven naar 2023 in verband met de wens om de natuurontwikkeling nabij het Kroonven in één keer te kunnen realiseren. Daarnaast wordt van het geraamde budget 2022 ad € 250.000,- voor de sloop van vrijkomende bedrijfsgebouwen een bedrag van € 197.000,- doorgeschoven naar 2023 wegens het ontbreken van hierop betrekking hebbende aanvragen. De hiervoor genoemde mutaties met betrekking tot lasten en baten worden verrekend met de reserve ruimtelijke kwaliteit buitengebied.   

Grondexploitaties
Jaarlijks worden de kostenbegrotingen van de verschillende grondexploitaties bijgesteld. Pro saldo wordt er in 2022 als gevolg van deze actualisatie minder verrekend met de balanspost 'voorraad onderhanden werken'. Pro saldo kan er € 10.000,- minder tussentijds winst genomen. Ook hebben we rekening gehouden met de inbrengwaarden van de latende locaties Het Palet, Den Tref, Den Herd en de voormalige praktijkschool, welke verrekend worden met de balanspost (immateriële) vaste activa (zie ook toelichting paragraaf grondbeleid).
We hebben een voorziening ad € 285.000,- gevormd voor de afwaardering van de geactiveerde voorbereidingskosten (is inclusief kosten Maatschappelijk Financieren) van het recreatie- en het sportgebied Egyptische Poort, omdat deze voorbereidingskosten niet meer toegerekend worden aan het project Egyptische Poort (woongebied) en dus ook niet meer terugverdiend zullen worden ten laste van de grondverkopen. De beoogde investeringen van het recreatie- en sportgebied zullen t.z.t. geactiveerd worden onder de materiële vaste activa.

De autonome ontwikkelingen voor het bestaande beleid hebben pro saldo het navolgende verloop:

omschrijving	i/s		budgettaire lasten / baten
(bedragen x € 1.000,-)		2022		2023		2024		2025		2026
diverse structurele mutaties	s	n	-222	n	-26	v	3	v	4	v	4
diverse incidentele mutaties	i	v	1.683	n	-300
mutaties VHROSV		v	1.461	n	-326	v	3	v	4	v	4
(- = nadeel en + = voordeel)

Startersleningen
In 2022 is voor startersleningen een krediet van € 375.000,- beschikbaar. Per 1 oktober 2022 zijn 4 startersleningen verstrekt voor een totaalbedrag van € 100.000,-. Er lopen nog 8 nieuwe aanvragen voor een bedrag van € 220.000,-.

Anticiperende verwervingen
Voor anticiperende verwervingen is in 2022 een krediet van € 2.000.000,- beschikbaar. Dit jaar hebben we ten laste hiervan een perceel grond aan de Beemdstraat te Bladel aangekocht (totaal inclusief samenhangende kosten koper € 11.000,-), de aankoop van pand Rondweg 2 te Bladel (€ 750.000,- kosten koper) en een stuk grond nabij De Pan en A67 (€ 140.000,- kosten koper). Indien zich dit jaar geen dergelijke verwervingen meer voordoen, kan dit restantkrediet bij de jaarrekening 2022 komen te vervallen.

Na de hiervoor genoemde (doorlopende) activiteiten volgt in onderstaand overzicht “Wat het mag kosten?”

Bedragen x € 1.000,-	raming 2022		raming 2023		raming 2024		raming 2025		raming 2026
Lasten
bestaand beleid	n	-1.522	n	-1.322	n	-344	v	8	v	3
meerjarenprogramma 2022-2026
Totaal Lasten	n	-1.522	n	-1.322	n	-344	v	8	v	3
Baten
bestaand beleid	v	2.982	v	996	v	349
meerjarenprogramma 2022-2026			n	-1.000	v	313	n	-659
Totaal baten	v	2.982	n	-4	v	662	n	-659
Exploitatieresultaat	v	1.460	n	-1.326	v	318	n	-651	v	3
Mutaties reserves
Saldo mutaties meerjarenbegroting	v	1.460	n	-1.326	v	318	n	-651	v	3
(- = nadeel en + = voordeel)