Naam

Voldoende en passende woonruimte

Omschrijving (toelichting)

Woningbouwprogrammering (kwantiteit)

Omgevingsvisie
In december 2022 heeft de gemeenteraad richting gegeven aan de woningbouwambitie tot 2040; namelijk 2.900 woningen tot 2040. Dit zijn ca 1.800 woningen extra ten opzichte van de harde en zachte plancapaciteit in 2040. Lokaal is deze ambitie verankerd in de Omgevingsvisie. Daarbij zijn aanvullende ambities opgesteld, zoals:

  • Lokale behoefte en concrete plannen zijn bepalend voor de verdeling van het aantal te bouwen woningen.
  • We stimuleren de realisatie van meer woningen aansluitend bij de behoefte, via nieuwbouw en transformatie.
  • Elke uitbreiding of verandering van bestemming in het buitengebied gaat gepaard met een kwaliteitsverbetering.
  • In Bladel en Hapert zetten we in op een divers woningaanbod, met bebouwing die zoveel mogelijk compact en geconcentreerd is rond voorzieningen.
  • In Hoogeloon, Casteren en Netersel ontwikkelen we voldoende woningen om aan de veranderende vraag te voldoen. We breiden vooral uit aan de randen van de kernen, met een lagere bebouwingsdichtheid.

Eind 2024 hebben de Kempische gemeenteraden de ‘Ontwikkelstrategie De Kempen 2024-2040 vastgesteld als lokale invulling van de Ontwikkelstrategie Zuidoost-Brabant (2023). Met de Kempische Ontwikkelstrategie is onze lokale woningbouwambitie ook regionaal vastgesteld.

Woondeal
Gemeente Bladel is onderdeel van de regio Zuidoost-Brabant, de lokale woningbouwopgave is daarmee niet los te zien van de ontwikkelingen in de regio. In de 2023 is de Woondeal Zuidoost-Brabant vastgesteld. De woondeal zorgt voor een versterking van de samenwerking met onze partners rond volkshuisvesting. Met de woondeal zijn de woningbouwprogrammering per regio en gemeente vastgesteld. Zo weten alle betrokken partijen – Rijk, provincie, gemeenten, marktpartijen en corporaties – hoeveel, voor wie en waar er gebouwd kan worden. In de woondeal zit ook een samenwerkingsstructuur opgenomen voor beter contact tussen de betrokken partijen om knelpunten op te lossen en woningbouw te versnellen. In 2025 is de woondeal herijkt, voor gemeente Bladel is een opgave opgenomen van 1.130 woningen voor de periode 2022 t/m 2030. In de periode 2022 t/m 2024 zijn er (CBS-bruto) 285 woningen gerealiseerd. Daarmee was er een restopgave van 845 woningen voor de resterende periode, oftewel gemiddeld 140 woningen (CBS-bruto) per jaar. In 2027 werken we verder aan het ‘uitvoeringsprogramma Woondeal’ en gaan we verder aan de slag met concrete projecten.

Woningbouwprogramma
In 2025 zijn er netto 109 woningen gerealiseerd, daarmee komen we in de buurt van het benodigde gemiddelde. Voor 2026 zal het realisatieaantal vergelijkbaar zijn, voor 2027-2030 is de verwachting dat dit aantal hoger zal liggen. Hier zitten wel de nodige onzekerheden in met het oog op de complexiteit van de planprocedures en de onzekerheden rondom netcongestie. Op 1 januari 2026 waren er 1.732 woningen opgenomen in het woningbouwprogramma 2026-2035, harde en zachte plancapaciteit.

Om de woningbouwambitie van 2040 te behalen is een toename van het aantal woningen in het woningbouwprogramma nodig. In 2026 zien we een aanwas van het aantal woningbouwinitiatieven, waarmee we de resterende opgave tot 2040 kunnen (over)programmeren. Met het woningbouwprogramma 2027-2036 en het nog op te stellen Volkshuisvestingsprogramma maken we in 2027 inzichtelijk hoe we invulling geven aan de woningbouwambitie.

Volkshuisvesting (kwaliteit)

Woonvisie
In 2024 is de Kempische visie op wonen 2024-2028 vastgesteld en vertaald naar een lokaal uitvoeringsprogramma. De belangrijkste punten hierin zijn:

  1. In de periode t/m 2030 bouwen we als ondergrens voor de autonome groei (minimaal 3.220 woningen in de Kempen, waarvan 1.030 voor Bladel) en halen we extra plannen naar voren in de planning gelet op de grote regionale vraag en ter voorkoming van verdere verdringing (2.000 woningen extra in de Kempen, verdeling over de Kempen nader te bepalen).
  2. We zetten sterk in op betaalbaarheid. Onze ambitie is om bij nieuwbouw minimaal 30% sociale huurwoningen en 37% betaalbare koop en/of midden huurwoningen te realiseren.
  3. Bij woningbouw sturen we op het aanbrengen van diversiteit in het woonprogramma. We werken samen met onze partners aan de leefbaarheid en vitaliteit van onze kernen.
  4. Als Kempengemeenten kiezen we er voor om zoveel mogelijk gezamenlijk op te trekken om voldoende en kwalitatief goede huisvesting te regelen voor aandachtsgroepen. Daarmee zorgen we er voor dat iedereen zoveel mogelijk regie heeft op het eigen leven, zelfstandig woont en kan meedoen. Ook als er  zorg- of ondersteuningsvragen spelen.
  5. De komende periode tot 2030 leggen we de aandacht vooral op het verduurzamen van de bestaande voorraad. Bij nieuwbouw gaan we uit van de landelijke duurzaamheidseisen (BENG).

Wet versterking regie volkshuisvesting
De laatste jaren zien we een ontwikkeling waarbij de Rijksoverheid weer de regie neemt over volkshuisvestelijke opgaven. Onder andere met de introductie van de Wet goed Verhuurderschap, de Wet Betaalbare huur en de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv).

De Wvrv is per 1 juli 2026 in werking getreden. Voor 1 juli 2027 moeten wij een gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma hebben opgesteld. Dit programma bestaat uit de volkshuisvestelijke opgaven (welke woningen bouwen we voor welke (aandachts)groepen, betaalbaarheidsdoelstellingen en het woningbouwprogramma. Het volkshuisvestingsprogramma is dan ook ter vervanging van de woonvisie. Aanvullend moeten we voor 1 januari 2028 een huisvestingsverordening hebben vastgesteld met de urgentieregeling als verplicht onderdeel. Voor de uitwerking van deze thema’s laten we ons ondersteunen door adviesbureaus.

Huisvesting aandachtsgroepen

Starterslening (Meerjarenprogramma)
De gemeente stimuleert jongeren om in de gemeente Bladel te wonen en te werken. De starterslening trekt, naast de natuurlijke aanwas,  ook jonge gezinnen aan. Doelstelling hierbij is het bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt. Ieder jaar wordt in de jaarrekening een monitor en tussentijdse rapportage van het instrument “Startersleningen” gemaakt. De lening valt onder de Nationale Hypotheekgarantie. Voor 2027 wordt hiervoor evenals in vorige jaren een krediet opgenomen van € 375.000.

Huisvesting nieuwkomers
De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar hoeveel statushouders elke gemeente moet huisvesten. Deze taakstelling is afhankelijk van het totaal aantal personen dat in een taakstellingsperiode in Nederland gehuisvest moet worden en het aantal inwoners van de betreffende gemeente. De provincie houdt toezicht op de realisatie van deze taakstelling. Gezien de forse achterstand staat gemeente Bladel momenteel onder actief toezicht. Dit betekent dat er extra maatregelen nodig zijn om de achterstand in te halen en sancties te voorkomen. De taakstelling in 2026 bedroeg 114. Het resterende aantal van 2026 wordt meegenomen naar 2027.

De afgelopen jaren hebben we Oekraïense ontheemden opgevangen in de gemeente Bladel. Voor 2027 is de verwachting dat we deze opvang moeten continueren en waar mogelijk uitbreiden. De inspanningsverplichting is 138 personen. Dit blijft (naar verwachting) hetzelfde aantal in 2027. 

De Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen (‘Spreidingswet’) verplicht gemeenten sinds 2024 om opvangplekken voor asielzoekers te regelen. Voor de gemeente Bladel gaat het om 121 plekken. Extra maatregelen zijn nodig om hier uitvoering aan te geven.

Om zo spoedig mogelijk aan de taakstellingen voor het huisvesten van nieuwkomers te voldoen, is in het najaar van 2026 een programma huisvesting nieuwkomers opgesteld. Per doelgroep wordt een afzonderlijk plan uitgewerkt en worden hiervoor middelen vrijgemaakt. 

Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)
Het bouwen door middel van CPO heeft een lange geschiedenis in de gemeente. Met CPO stimuleren we woningbouw voor onze eigen inwoners waarbij we betaalbaar bouwen en tegelijkertijd werken aan sterke gemeenschappen. Op gemeentegrond kiezen we in principe voor CPO, tenzij een andere ontwikkelvorm beter passend is bij de aard van het project of de doelgroep. We proberen in álle kernen voldoende ruimte te houden voor de realisatie van CPO-projecten. We werken uiterlijk in 2027 een nieuw CPO-beleidskader uit in samenspraak met CPO’s- en locatieverenigingen. Voor de procesbegeleiding en het opstellen van dit nieuwe kader wordt in de begroting van 2027 gevraagd om een budget van € 15.000

Gemeentelijke woningbouwprojecten

Accommodatiecarrousel Bladel
Door de komst van Bruis zijn de locaties Den Herd en Petrusschool vrijgekomen. Op de locatie Den Herd komt een gezondheidscentrum en sociale huur- en CPO-koopappartementen. Op de locatie Petrusschool komen CPO-koopwoningen. In 2026 zijn de omgevingsplannen voor beide locaties vastgesteld. Als er geen lange beroepsprocedures tegen deze omgevingsplannen volgen, verwachten we dat de bouw van deze projecten in 2027 kan starten.

Inzet opbrengsten latende locaties (Meerjarenprogramma)
Ook uit de herontwikkeling van de vrijkomende locaties van Den Herd en van de Petrusschool worden opbrengsten verwacht. Bij de besluitvorming over de realisatie van BRUIS is als dekking rekening gehouden met de volgende herontwikkelingsopbrengsten: Den Herd € 891.000 en de Petrusschool € 370.000. In 2026 wordt de grondexploitatie van beide locaties opgesteld. Hoewel deze grondexploitatie op dit moment (sept 2026) nog niet gereed zijn, is inmiddels al wel duidelijk dat de opbrengsten fors lager zijn dan waar bij de besluitvorming over BRUIS vanuit gegaan werd. De netto opbrengsten van de latende locaties worden via de algemene reserve toegevoegd aan de dekkingsreserve kapitaallasten investeringen (zie Bestuur en ondersteuning).

Achterblijvende locaties Hapert
In 2027 werken we verder aan de herontwikkeling van de achterblijvende locaties van de MFA Hapert, op basis van de door de raad vastgestelde stedenbouwkundige visie van OD205. Bij de herontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestuurlijke wensen om o.a. voor senioren te bouwen, in een nieuw levendig plein te voorzien en de verkeerscirculatie in kaart te brengen. Zo wordt verder gewerkt aan 30 sociale huurappartementen voor ouderen op de locatie Alexanderhof, is het tijdelijke plein in gebruik en worden er activiteiten op georganiseerd. Daarnaast wordt verder gewerkt aan invulling van het plan.

Het Palet Hapert
Het Palet Hapert is in een verkennend onderzoek om te komen tot een transformatie (voornamelijk woningbouw) gebiedsontwikkeling in de kern van Hapert. We zoeken hierbij de samenwerking op met meerdere eigenaren van bestaande bebouwingen binnen een plangebied (enerzijds voor innovatie/nieuwbouw en anderzijds de risico's in exploitatie te beperken). De gesprekken lopen voortvarend. Hierbij houden we rekening met het vastgestelde woningbouwprogramma. We verwachten dat begin 2027 er meer duidelijk is over een samenwerkingsvorm waarbij haalbaarheidsstudies in exploitatie in beeld kunnen worden gebracht. Aan de hand van de haalbaarheidsstudies kan voorzichtig het resultaat in de exploitatie worden berekend dat mogelijkerwijs ten gunste komt van de oprichting MFA in Hapert.

Alexanderhof Hapert
De locatie van de voormalige Tref wordt getransformeerd tot een gezondheidscentrum met daarboven 30 sociale huur appartementen voor senioren. Hiervoor is in 2025 een grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. Het positief resultaat vanuit de grondexploitatie wordt ingezet voor de oprichting van de MFA in Hapert. Naar verwachting start de bouw in de loop van 2027.

Herontwikkelen Posthof tot Markthof
Hoewel contouren van de beoogde herontwikkeling in overwegende mate duidelijk zijn, is er nog geen bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Medio 2026 zijn de samenwerkingspartners nog niet tot een vergelijk gekomen op basis waarvan deze ontwikkeling tot uitvoering kan komen. De eerder afgewezen subsidieaanvraag in het kader van de Impulsaanpak Winkelgebieden is alsnog gehonoreerd. Deze externe financiering vergroot de slagingskans van de Markthof-ontwikkeling. In het meest gunstige geval kan worden gestart in het najaar van 2026. Mogelijke bezwaar- en beroepsprocedures kunnen echter leiden tot een vertraging tot na 2027.

Bron: Grondnota 2019

Strategische grondaankopen: anticiperende verwervingen (Meerjarenprogramma)
Het college van B&W kan, binnen gestelde kaders, zelfstandig tot grondaankopen overgaan zonder voorafgaande instemming van de raad. Voorwaarde hierbij is dat er vooraf een visie of plan voorgelegd is aan de raad waarover een positief besluit door de raad is genomen (Nota Grondbeleid 2019). Hiervoor wordt jaarlijks een krediet beschikbaar gesteld voor grondaankopen (anticiperende verwervingen) van € 1.000.000. Voor overige strategische verwervingen wordt via een afzonderlijk raadsvoorstel een kredietaanvraag voorgelegd aan de raad.

Bouwgronden in exploitatie (BIE) starten pas nadat de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex inclusief een grondexploitatiebegroting vastgesteld heeft. Op dat moment kunnen de anticiperende verwervingen omgezet worden naar de bouwgronden in exploitatie en loopt de grondexploitatie mee in de P&C-cyclus.