4.6 Grondbeleid

Het grondbeleid (vastgelegd in de nota Grondbeleid 2019-2023) van de gemeente bevat uitgangspunten voor de wijze waarop en met welke middelen het grondgebied wordt ingevuld; het instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. Die doelstellingen liggen op het terrein van de volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische en maatschappelijke ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. In de voorliggende paragraaf geven we het beleid weer dat van toepassing is op de lopende, af te ronden en toekomstige woningbouwprojecten, de prioritering en het instrumentarium van control en beheersing en ook de kaders van het grondbeleid.

De controlerende taakstelling van de grondexploitaties op dit beleid vindt plaats via het door de raad vast te stellen document; Meerjarenprognose grondexploitaties jaarrekening 2025 (MPG). In dit document legt het college overzichtelijk haar verantwoording af aan de raad van alle lopende woningbouwplannen. De raad kan vervolgens haar controlerende taak uitvoeren en daar waar nodig bijstellen.

De gemeente onderscheidt twee soorten grondbeleid:

Actief grondbeleid
Dit type grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de eerste aankoop van gronden, sloop, (bodem)onderzoeken, bouwrijp- en woonrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. De gemeente heeft de grond in eigendom, of koopt deze aan, en is actief betrokken bij de ontwikkeling van de grond. De uitvoering van de grondexploitatie en de daaraan verbonden risico’s komen voor rekening van de gemeente. De gemeente is in deze gevallen verantwoordelijk voor het aanleggen van onder andere de openbare voorzieningen zoals riolering, bouwwegen, etc. Nadat de grond bouwrijp is gemaakt, worden de bouwkavels uitgegeven aan kopers die binnen de grenzen van het omgevingsplan tot ontwikkeling kunnen overgaan. Na realisatie van de bebouwing verzorgt de gemeente het woonrijp maken, waarbij de definitieve inrichting van het openbaar gebied plaatsvindt.

Faciliterend grondbeleid
Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het voor particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie moeten op de particuliere exploitant worden verhaald. Dit gebeurt zo veel als mogelijk via een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Hierdoor wordt een bijdrage aan de (publiekrechtelijke) kosten zeker gesteld. De gemeente koopt in deze variant dus zelf geen grond aan maar beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit ambtelijke apparaatskosten zoals inspraakprocedures, het vaststellen van het omgevingsplan en zo nodig het opstellen van een zogenaamde schaduwexploitatie om de financiële bijdragen te kunnen verhalen. 

In de nota grondbeleid 2019 is de te voeren gemeentelijke grondstrategie als volgt beschreven: 

·  De gemeente Bladel voert bij locatieontwikkeling altijd een regierol en zal (strategisch)proactief zijn bij de keuze van het voor haar beschikbare instrumentarium. De instrumenten die ingezet worden moeten leiden tot het gewenste ruimtelijke resultaat.

·  Mocht de gemeente Bladel vanuit ruimtelijk perspectief aangewezen zijn op actieve grondpolitiek, voert zij deze uit, tenzij uit een haalbaarheidsstudie en risicoanalyse blijkt dat:   

• het grondexploitatierisico te groot is;
• de verwervingskosten en overige productiekosten van de locatieontwikkeling dermate hoog zijn dat een sluitende grondexploitatie niet mogelijk is waarbij wordt uitgegaan van een fasering afgestemd op de volkshuisvestelijke behoefte voortvloeiend uit de woningbouwmatrix;
• faciliterend grondbeleid betere resultaten genereert;
• economisch/planologisch niet uitvoerbaar is.

Deze politiek geldt voor de ontwikkeling van woonlocaties ten behoeve van de in de Woonvisie te benoemen doelgroepen van beleid en verwerving van de in de omgevingsvisie en het onderzoek Verhoeven de Ruiter als belangrijke ontwikkelingslocaties aangegeven gebieden/locaties.

· De gemeente Bladel kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is.

· De keuze van contractpartijen geschiedt met inachtneming van de nationale en Europese regelgeving, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en voorts transparant, openbaar en non-discriminatoir.

Door de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het verhalen van kosten bij particulieren/ ontwikkelaars bij nieuwe initiatieven niet meer mogelijk via de Wet ruimtelijke ordening. Bij de kostenverhaalsregeling gaat het om het verhalen van kosten die op de zogenaamde kostensoortenlijst staan. Gemeenten zijn verplicht dergelijke kosten te verhalen op degenen die (ver)bouwmogelijkheden krijgen via een planologisch besluit.

De regeling financiële bijdragen betreft bijdragen waarbij er sprake is van een samenhang, te benoemen in de omgevingsvisie of in een programma. Het betreft de samenhang tussen enerzijds de zaken waarvoor de gemeente financiële bijdragen wil verkrijgen (bijvoorbeeld om de fysieke leefomgeving te verbeteren) en anderzijds de (potentiële) locaties voor gebiedsontwikkeling sociale woningbouw te kunnen verevenen. Bij een totale gebiedsontwikkeling, waarbij naast de gemeente als regisseur meerdere initiatiefnemers mee ontwikkelen, wordt proportioneel de te verhalen kosten en de financiële bijdragen opgenomen in de grondexploitatie. Dit gebeurd privaatrechtelijk via een anterieure overeenkomst of publiekrechtelijk via een kosten-verhaalsbeschikking. De Nota Kostenverhaalsregeling en regeling Financiële bijdragen Omgevingswet gemeente Bladel 2024, vastgesteld door de gemeenteraad in september 2024, voorziet in de wijze van het verhalen van kosten en het regelen van financiële bijdragen. Het hierbij behorende Programma Kostenverhaalsregeling en Financiële bijdragen gemeente Bladel 2025 voorziet in de bijdragen voor het sociaal verevenen van sociale huurwoningen en in de bijdrage voor de fysieke leefomgeving. De bijdragen uit het programma wordt jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

Het uitgangspunt bij faciliterende grondpolitiek is dat de gemeente kostenverhaal moet kunnen toepassen voor de door haar gemaakte kosten in verband met de voorbereiding van het omgevingsplan, de aanleg van openbare voorzieningen, financiële bijdragen en het houden van toezicht. Het basis uitgangspunt in Bladel is dat de gemeente locatie-eisen volgens het woningbouwprogramma stelt en de aanleg van infrastructurele voorzieningen in eigen hand houdt met het oog op de te realiseren kwaliteit, het feit dat deze voorzieningen door de gemeente moeten worden onderhouden en vanwege het feit dat de aanleg van infrastructurele voorzieningen aanbestedingsplichtig zijn.

Mocht een private eigenaar een beroep doen op zelfrealisatie dan zal de gemeente, voordat de private eigenaar over gaat tot de aanleg van openbare voorzieningen, eisen stellen aan het woningbouwprogramma en de inrichting van de openbare ruimte welke terug te zien zijn in bestekken die door de private eigenaar aan de gemeente aangeboden worden ter goedkeuring. Daarnaast worden er in een anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd ten aanzien van locatie-eisen (bouwplan), programma van eisen openbare voorzieningen, ambtelijke kosten toetsing omgevingsplan, nadeelcompensatie afhandeling, natuurcompensatie, financiële bijdragen, gemeentelijk toezicht, oplevering, garantietermijn (evt. met borgstelling) en fasering bouw- en woonrijp maken.

Indien er met een initiatiefnemer geen vrijwillige anterieure overeenkomst kan worden afgesloten zal de gemeente, om de te verhalen kosten en financiële bijdragen te verankeren, een financiële paragraaf "Kosten-verhaalsbeschikking" opnemen in het omgevingsplan. Bij verlening van een omgevingsvergunning dient de initiatiefnemer, door het opnemen van de te verhalen kosten en financiële bijdragen in het omgevingsplan, alsnog vooraf de te verhalen kosten en financiële bijdragen aan de gemeente wettelijk te voldoen.

Omschrijving (toelichting)

Fluctuaties op onder andere de woningmarkt (vraag en aanbod) en bouwkostenstijgingen zorgen ervoor dat onze grondprijzen jaarlijks geactualiseerd dienen te worden naar marktconformiteit. De grondprijzen worden residueel berekend afhankelijk van de typologie woning en de hierbij behorende prijssegmenten. Door de bouwkosten (stichtingskosten) af te trekken van de vrij op naamprijs ontstaat er een residuele grondwaarde. Deze grondwaardes worden bij de actualisatie van de grondexploitaties opgenomen in financiële haalbaarheidsstudies en lopende grondexploitaties. In het jaar 2025 waren de volgende residuele gemiddelde grondprijzen p/m² exclusief btw van toepassing en opgenomen in de gemeentelijke grondexploitaties:

Grondprijzen p/m² voor sociale huurwoningen € 250

Excel-tabel

Sinds de realisatie van het nieuwbouwproject Lange Trekken te Bladel is begonnen zijn er enkele nadeelcompensatieverzoeken ingediend door aanwonenden. Het eerste verzoek dateert van 16 juli 2024; hier is op 11 maart 2025 een besluit op genomen. Het onafhankelijke adviesbureau dat namens de gemeente nadeelcompensatie zaken beoordeelt, concludeerde dat er sprake was van recht op nadeelcompensatie. Het college heeft besloten het advies te volgen en het voorgestelde bedrag uit te keren. Het gaat om zes zaken in het totaal. Drie zaken zijn afgehandeld en hebben geleid tot het uitkeren van planschade. Drie zaken zijn nog in behandeling en worden beoordeeld door een onafhankelijk adviesbureau. De kans bestaat dat er voor andere grondexploitaties nog meer aanvragen ingediend zullen worden. Of een aanvrager recht heeft op nadeelcompensatie of dat gemeente Bladel zich kan beroepen op voorzienbaarheid, ligt aan het moment van aankoop ten opzichte van het eerste beleidsdocument dat de intenties voor nieuwbouw openbaar maakte (Structuurvisie, 2008).

In de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) van de commissie BBV zijn richtlijnen opgenomen over de afbakening van grondexploitaties en aan de grondexploitaties toe te rekenen kosten. Hieronder staat een samenvatting van de onderwerpen die van belang zijn voor gemeenten:

1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE)
Definitie Bouwgrond in exploitatie (BIE) is als volgt opgenomen in BBV: Gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.

1. Het startpunt van Bouwgrond in exploitatie is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatie-complex. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.
2. Richttermijn van duur grondexploitatie is 10 jaar en hier kan alleen goed gemotiveerd van worden afgeweken.
3. Bij kostentoerekening wordt het verplicht aan te sluiten op de kostenverhaalsmogelijkheden benoemd in de Omgevingswet.
4. De toegestane rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen en wordt bepaald als het gewogen gemiddelde van de totale leningenportefeuille van de gemeente naar verhouding vreemd vermogen / totaal vermogen indien niet is gekozen voor projectfinanciering.
5. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van een verliesvoorziening van negatieve grondexploitaties is gelijk aan het maximale streefpercentage van de Europese Centrale Bank (2%).
6. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen de eindwaarde.
7. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van het volledige verlies, zoals opgenomen in de MPG.

2. Materiële vaste activa, strategische gronden
Onder de Materiële Vaste Activa worden de categorieën anticiperende-,  strategische gronden en overige gronden en terreinen opgenomen. Anticiperende gronden zijn gronden waar een (vastgesteld) visie ten grondslag ligt zoals het woningbouwprogramma tot het jaar 2040. Strategische gronden worden gedefinieerd als gronden zonder vaste bestemming die (nog) geen onderdeel zijn van een transformatieproces. Overige gronden en terreinen worden gedefinieerd als gronden met een vaste bestemming die geen onderdeel zijn van een transformatieproces.

1. Afschaffing van de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) in het BBV. Zolang de gronden niet gekwalificeerd worden als BIE staan ze op de balans onder de Materiële Vaste Activa (MVA) als strategische gronden.
2. Toerekenen van rente en andere kosten is niet langer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen.
3. Anticiperende en strategische gronden worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder huidige bestemming). Dit is conform de bestaande waarderingsgrondslagen voor gronden en terreinen onder de Materiële Vaste Activa (MVA).
4. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: De kosten moeten passen binnen de kostenlijst bijlage XXXV en bijlage XXXIVl  opgenomen in hoofdstuk 13 Omgevingsregeling en mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven en de plannen waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit.

Bevoegdheden B&W
Het college is bevoegd tot het besluiten en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen (Gemeentewet). Wel moet het college vooraf inlichtingen verstrekken over de uitoefening van deze bevoegdheden, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Ter bevordering van een efficiënte en vlotte afdoening van zaken heeft het college respectievelijk de burgemeester, de bevoegdheid tot afdoening van een aantal zaken opgedragen aan ambtenaren (mandaat).

In de MPG wordt de stand van zaken per grondexploitatie van een woningbouwplan tekstueel en cijfermatig weergegeven. De grondexploitaties zijn afgeleid van het woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma is derhalve opgenomen in de MPG. Hierdoor kan de raad controle uitvoeren over de grondexploitaties en daar waar nodig bijsturen. De MPG loopt mee met de planning & control cyclus en wordt drie maal per jaar geactualiseerd (begroting, perspectiefnota en jaarrekening). Het document voldoet aan de gestelde eisen vanuit de commissie Besluit Begroting en Verantwoording en is een samenvattend document voor de accountant. De MPG wordt jaarlijks, bij de jaarrekening, afzonderlijk vastgesteld door de gemeenteraad.

Grondexploitaties
Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde (of nog te verwerven) grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.

Jaarlijks geven wij, in het kader van de begroting en de jaarrekening, een toelichting op de financiële positie van de “grondexploitatie-activiteiten” per 31 december van het begrotingsjaar. Dit gebeurt op basis van de meest actuele grondexploitatieberekeningen van de complexen en de tot deze datum geraamde inkomsten en uitgaven. Tevens is rekening gehouden met de wijzigingen in de regelgeving.

• Om de risico’s op de voorraadpositie met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen;
• Jaarlijks zal een herziening van de grondexploitatiebegroting moeten plaatsvinden;
• Voor de kosten die aan BIE kunnen worden gerekend tot de vervaardigingskosten wordt aangesloten op de kostensoortenlijst, zoals opgenomen in art. 13.11 en 13.15 Omgevingswet;
• De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. De toe te rekenen rente voor het jaar 2025 betrof 1,15%.

In de MPG worden de in grondexploitatie genomen lopende en (eventueel af te sluiten) woningbouwplannen in 2025 weergegeven voorzien van een tekstuele toelichting over de stand van zaken per project en cijfermatig over het verloop, boekwaarde, tussentijdse winstneming, verliesvoorziening, resultaten, risicoanalyse en weerstandvermogen (algemene reserve grondexploitaties) van de desbetreffende grondexploitatie. In het jaar 2025 is één (1) grondexploitatie als BIE vastgesteld door de gemeenteraad. Dit is de grondexploitaties De Groene Akkers in Bladel. Deze BIE is, naast de lopende BIE's, opgenomen in de P&C cyclus.

In het kort de stand van zaken per lopende BIE met betrekking tot het boekjaar 2025.

Akkerstraat Hoogeloon
Het plan Akkerstraat heeft op 31 december 2025 een verlies van € 2.669. In het plan is nog opgenomen de bijdragen van exploitatiebijdragen van aangrenzende grondeigenaren die in hun achtertuin de mogelijkheid hebben tot het bouwen van een woning. Hierdoor wordt er nog een kostenpost verwacht voor het ophogen van grond ad. € 42.651 zodat voor de grondeigenaren het bouwen van de woning mogelijk kan worden gemaakt. Omdat deze werkzaamheden de laatste uit te voeren werkzaamheden zijn wordt in 2026 onderzocht of de exploitatiebijdragen opgenomen kunnen worden in het omgevingsplan vanuit de Omgevingswet. Op deze wijze worden de exploitatiebijdragen opgenomen in een kostenverhaalsbeschikking en kan het plan in het jaar 2027 worden afgesloten. De exploitatiebijdragen worden dan ten laste gebracht van de af te sluiten grondexploitatie door het nemen van een verlies van € 672.566 excl. opbrengstenstijging en zal via het omgevingsplan geïnd worden.

Beemd Bladel
Plan Beemd is volledig gerealiseerd en is administratief afgesloten op 31 december 2025 met een positief resultaat van € 87.988.

Beemd/paardensportterrein Bladel
BIE Beemd/paardensportterrein heeft voor boekjaar 2025 een uitname winst van € 40.646. Alle bouwkavels zijn reeds uitgegeven. Voor het jaar 2026 worden de laatste kosten uitgegeven aan het inrichten van groen waarna tevens het woonrijp maken afgesloten kan worden. Aan de opbrengstenkant verwachten we nog een bedrag van € 11.824 aan opslag rente t.b.v. een kavel in eigendom van een particulier. We verwachten een geraamd eindresultaat van € 29.639 positief op 31 december 2026.

Lange Trekken Bladel
De laatste uit te geven bouwkavels worden in 2026 in eigendom overgedragen aan de leden van de CPO vereniging. Er wordt volop woningen gebouwd in het plangebied. Hierna volgt het woonrijp maken van het gebied. In 2025 is gebleken dat de kosten voor het woonrijp maken gebaseerd was op middelmatige kwaliteit. Echter is afgesproken tijdens omgevingsdialogen dat het gebied in een hoge kwaliteit woonrijp wordt gemaakt. Dit resulteert in een kostenverhoging van € 750.000. Hiervoor zijn de budgetten deels herzien met betrekking tot het bouwrijp en woonrijp maken. Na vaststelling van grondexploitatie tijdens de jaarrekening 2025 zal het woonrijp aanbesteed worden. Door deze kostenverhoging wordt de uitname winst gecorrigeerd naar € 93.087 en resulteert op een geraamde positieve eindwaarde in 2030 van € 214.635.

Akkerstraat Hoogeloon
Het plan Akkerstraat heeft op 31 december 2025 een verlies van € 2.669. In het plan is nog opgenomen de bijdragen van exploitatiebijdragen van aangrenzende grondeigenaren die in hun achtertuin de mogelijkheid hebben tot het bouwen van een woning. Hierdoor wordt er nog een kostenpost verwacht voor het ophogen van grond ad. € 42.651 zodat voor de grondeigenaren het bouwen van de woning mogelijk kan worden gemaakt. Omdat deze werkzaamheden de laatste uit te voeren werkzaamheden zijn wordt in 2026 onderzocht of de exploitatiebijdragen opgenomen kunnen worden in het omgevingsplan vanuit de Omgevingswet. Op deze wijze worden de exploitatiebijdragen opgenomen in een kostenverhaalsbeschikking en kan het plan in het jaar 2027 worden afgesloten. De exploitatiebijdragen worden dan ten laste gebracht van de af te sluiten grondexploitatie door het nemen van een verlies van € 672.566 excl. opbrengstenstijging en zal via het omgevingsplan geïnd worden.

Beemd Bladel
Plan Beemd is volledig gerealiseerd en is administratief afgesloten op 31 december 2025 met een positief resultaat van € 87.988.

Beemd/paardensportterrein Bladel
BIE Beemd/paardensportterrein heeft voor boekjaar 2025 een uitname winst van € 40.646. Alle bouwkavels zijn reeds uitgegeven. Voor het jaar 2026 worden de laatste kosten uitgegeven aan het inrichten van groen waarna tevens het woonrijp maken afgesloten kan worden. Aan de opbrengstenkant verwachten we nog een bedrag van € 11.824 aan opslag rente t.b.v. een kavel in eigendom van een particulier. We verwachten een geraamd eindresultaat van € 29.639 positief op 31 december 2026.

Lange Trekken Bladel
De laatste uit te geven bouwkavels worden in 2026 in eigendom overgedragen aan de leden van de CPO vereniging. Er wordt volop woningen gebouwd in het plangebied. Hierna volgt het woonrijp maken van het gebied. In 2025 is gebleken dat de kosten voor het woonrijp maken gebaseerd was op middelmatige kwaliteit. Echter is afgesproken tijdens omgevingsdialogen dat het gebied in een hoge kwaliteit woonrijp wordt gemaakt. Dit resulteert in een kostenverhoging van € 750.000. Hiervoor zijn de budgetten deels herzien met betrekking tot het bouwrijp en woonrijp maken. Na vaststelling van grondexploitatie tijdens de jaarrekening 2025 zal het woonrijp aanbesteed worden. Door deze kostenverhoging wordt de uitname winst gecorrigeerd naar € 93.087 en resulteert op een geraamde positieve eindwaarde in 2030 van € 214.635.

Kerkeneind Casteren (Vurste Putten)
De 6 bouwkavels voor een CPO project zijn verkocht en worden in 2026 in eigendom overgedragen. Het bouwrijp maken van het gebied zal naar verwachting in Q1 2026 voltooid zijn. Na de bouw van de woningen wordt het gebied woonrijp gemaakt. De verwachting is dat in 2027 gestart kan worden met het woonrijp maken van het gebied waardoor het plan in 2028 volledig is gerealiseerd. Door prijsverlaging van de grondprijzen aan de leden van de CPO vereniging wordt er voor het boekjaar 2025 een verliesvoorziening gevormd van € 56.464.

Kerkstraat Casteren
Plan Kerkstraat is volledig afgerond in 2025 met een verlies van € 156.814. Deze wordt gedekt uit een verliesvoorziening voor het volledige bedrag. Het restant van € 80.000 valt vrij in de exploitatie.

Egyptische Poort Bladel
Door uitbreiding van het plangebied (ontsluitingsweg) en een vereist archeologisch nader onderzoek met een verhoging van de sloopkosten is de grondexploitatie in december 2025 herzien en vastgesteld. Door de kosten van de ontsluitingsweg (€ 890.668), een vereist aanvullend archeologisch onderzoek (afgerond € 573.000) en hogere sloopkosten voor de aanwezige stallen (€ 367.332) is de geraamde positieve eindwaarde ten tijde van de vaststelling bijgesteld naar € 1.050.572. Tijdens de actualisatie, dat over de uitbreiding van het plangebied en de hierbij gepaard gaande kosten opnieuw vastgesteld dient te worden, is geen rekening gehouden met de opbrengsten kant van de uitgifte van kavels. Abusievelijk zijn de uitgifteprijzen voor sociale huur weggezet in de grondexploitatie voor marktconforme grondprijzen. Dit resulteert in een mindere opbrengst van € 316.721 waardoor de eindwaarde in 2030 geraamd wordt op een positief resultaat van € 402.241. Hierbij dient opgemerkt te worden dat volgens gemeentelijke grondbeleid de uit te geven grondprijzen residueel bepaald dienen te worden. De uitgifteprijzen ten behoeve CPO binnen het plangebied kan op dit moment nog niet residueel bepaald worden. De grondexploitatie is herzien op basis van een haalbaarheidsstudie, waardoor de verwachte eindwaarde onder voorbehoud is weergegeven. De kosten zijn, waar mogelijk, geïndexeerd en de opbrengsten zijn doorgerekend op basis van de geldende grondprijzen.

Dennenoord fase 2 Hapert
Voor het plan aangekochte perceel De Wijer is gesloopt en bouwrijp verkocht aan de ontwikkelaar voor de ontwikkeling van in totaal 123 woningen. Wat resteert is het aanbrengen van een rioolaansluiting vanuit de plangrens van de te ontwikkelen gebied naar de N284. Hiervoor zijn kosten opgenomen in de grondexploitatie van € 31.934. De uitname winst m.b.t. het boekjaar 2025 bedraagt € 107.184 We verwachten de grondexploitatie eind 2026 af te kunnen sluiten op een geraamde eindwaarde van € 8.265 positief.

Tussen de Dycken (Hoofdstraat) Hoogeloon
De grondexploitatie Tussen de Dycken is in 2023 vastgesteld. Toen vooraf de haalbaarheid onderzocht werd, waren met name spuitzones nog niet zodanig onder de aandacht als vandaag de dag. Dit heeft met ontwikkelingen in de jurisprudentie te maken. Er is beperkte wetgeving over spuitzones. In 2025 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State meerdere uitspraken gedaan rond spuitzones, die ervoor gezorgd hebben dat een richtafstand van 50 meter als niet onredelijk wordt gezien. Het te ontwikkelen gebied Tussen de Dycken is grenzend aan 3 landbouwpercelen alwaar een spuitzone van 50 meter het te ontwikkelen gebied overlapt (totale overlapping in het plangebied bedraagt circa 18.500 m²). De overlapping belemmert de uitgifte van bouwkavels (uitspraak Hoge Raad). Om deze belemmering zoveel als mogelijk weg te nemen worden er momenteel onderhandelingen gevoerd met 3 aangrenzende grondeigenaren. Op 1 perceel ten noordwesten aangrenzend aan het plangebied heeft onze gemeente een 1^e recht van koop (perceel Hoogeloon H 588, perceel oppervlakte 32.050 m²). Omdat er een 1^e recht van koop in een notariële akte is vastgelegd is een bedrag van € 2.403.750 aan verwerving opgenomen waardoor na aankoop de spuitzone planologisch gecorrigeerd kan worden. Voor de overige 2 grondeigenaren zijn de kosten van nadeelcompensatie opgenomen van in totaal € 319.650. Door de ligging van het plangebied ten opzichte van het maaiveld dient het gebied opgehoogd te worden met naar verwachting een 0.50 meter. Hiervoor zijn er kosten geraamd van € 502.110. Door het opnemen van deze kosten wordt bij einde looptijd een raming op eindwaarde verwacht van € 118.675 positief op einde looptijd in 2030. De grondexploitatie is destijds geopend op basis van een haalbaarheidsstudie, waardoor de verwachte eindwaarde onder voorbehoud is weergegeven. De kosten zijn, waar mogelijk, geïndexeerd en de opbrengsten zijn doorgerekend op basis van de geldende grondprijzen.

Veldbroek Casteren
Het plangebied Veldbroek (gelegen nabij een beekdal) bezit een spuitzone overlapping van in totaal 11.700 m² van een aangrenzend agrarisch perceel terwijl het bruto plangebied van Veldbroek 29.835 m² bedraagt. Momenteel zijn we in onderhandeling met de enige aangrenzende grondeigenaar over de spuitzone. Daarnaast zitten we in een (water) onderzoeksfase om het plangebied ruimtelijk goed te ordenen. Hiervoor worden er gesprekken gevoerd met de provincie en het waterschap. De conclusie uit de onderzoeksfase wordt in Q2 2026 verwacht. Afhankelijk van dit onderzoek volgen er vervolggesprekken met de externe partijen; de provincie en het waterschap.

In het jaar 2025 zijn voor het plan Veldbroek kosten gemaakt dat gebudgetteerd was in de grondexploitatie. Bij doorgang van het plan Veldbroek wordt de eindwaarde in 2029 geraamd op een positief resultaat van € 1.384.339. De grondexploitatie is destijds geopend op basis van een haalbaarheidsstudie, waardoor de verwachte eindwaarde onder voorbehoud is weergegeven. De kosten zijn, waar mogelijk, geïndexeerd en de opbrengsten zijn doorgerekend op basis van de geldende grondprijzen.

De Stuw Hapert
Plan De Stuw in Hapert maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling “Hapert West”. Deze gebiedsontwikkeling is onder te verdelen in twee afzonderlijk (maar wel in samenhang) te realiseren deelgebieden: ten noorden en ten zuiden van de Dalweg. Plandeel De Stuw is gelegen in het noordelijk gedeelte. De in 2024 vastgestelde grondexploitatie heeft in het boekjaar 2025 alleen gebudgetteerde mutaties ondergaan. Omdat in het noordelijk deel van de gebiedsontwikkeling sprake is van een aantal (milieutechnische) knelpunten waaronder geurhindercontouren en spuitzones die ook doorwerken in plandeel De Stuw is een goede samenwerking tussen verschillende partijen in dit gebied van belang. Op dit moment wordt de mogelijke samenwerking met de eigenaren van de aangrenzende percelen nader onderzocht. Als dit leidt tot een samenwerking kunnen naar verwachting circa 400 woningen in het noordelijk gedeelte gerealiseerd worden. We verwachten in Q3 2026 meer duidelijkheid te hebben over een mogelijke samenwerking. Vooralsnog wordt in de grondexploitatie uitgegaan van een gemeentelijke ontwikkeling met een looptijd tot 2030 met een verwacht positief eindresultaat van € 1.266.591. De grondexploitatie is destijds geopend op basis van een haalbaarheidsstudie, waardoor de verwachte eindwaarde onder voorbehoud is weergegeven. De kosten zijn, waar mogelijk, geïndexeerd en de opbrengsten zijn doorgerekend op basis van de geldende grondprijzen.

De Groene Akkers Bladel
De grondexploitatie De Groene Akkers is in februari 2025 vastgesteld en maakt deel uit van een grotere gebiedsontwikkeling, waarin ook verschillende andere partijen deelnemen. Op dit moment lopen er nog gesprekken met de andere grondeigenaren over de stedenbouwkundige en programmatische invulling van het gebied. De meeste eigenaren gaan uit van zelfrealisatie voor wat betreft de bouw van de woningen op de eigen percelen. De realisatie van de infrastructuur en inrichting van de openbare ruimte wordt door de gemeente ingevuld. Met de grondeigenaren worden de locatie-specifieke afspraken en het wettelijk verplichte kostenverhaal vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De per grondeigenaar te verhalen bijdragen zijn opgenomen in de grondexploitatie en zijn onlangs geactualiseerd. We verwachten in Q2-Q3 2026 de stedenbouwkundige uitwerking te kunnen afronden en de benodigde anterieure overeenkomsten af te sluiten met de verschillende grondeigenaren binnen het gebied. Als dit niet lukt ligt het voor de hand dat de gemeente besluit haar eigen gronden bouw- en woonrijp te maken voor de realisatie van met name sociale en betaalbare woningbouw. In dat geval zal de grondexploitatie geheel herzien moeten worden. Vooralsnog gaan we ervan uit dat het plan De Groene Akkers als totale gebiedsontwikkeling ontwikkeld wordt waarbij bij einde looptijd in 2034 een positief resultaat wordt verwacht van € 1.220.357. De grondexploitatie is in 2025 geopend op basis van een haalbaarheidsstudie, waardoor de verwachte eindwaarde onder voorbehoud is weergegeven. De kosten zijn, waar mogelijk, geïndexeerd en de opbrengsten zijn doorgerekend op basis van de geldende grondprijzen.

In onderstaand overzicht wordt het verloop van de in exploitatie genomen plannen weergegeven: 

Locatie Het Palet Hapert
 Samen met stedenbouwkundig bureau OD205 en de initiatiefnemers van het gezondheidscentrum hebben we kaders voor een cascoplan en kwaliteitsplan opgezet. Om dit plan te vervolmaken moet ook de invulling van het nieuw te vormen ontmoetingsplein bekend zijn. Diverse scenario’s passeren hierbij de revue. De scenario’s worden financieel vertaald. Aan de hand van de diverse scenario’s en financiële vertaling volgt naar verwachting in Q3/Q4 2026 een voorontwerp omgevingsplan voorzien van een concept grondexploitatie ter vaststelling.

Locatie Den Tref Hapert
Dit gebied is volgend op de ontwikkelingen binnen het Palet. De totale opgave voor het centrum Hapert moet voldoen aan ons woonbeleid. Dat betekent dat 30% sociaal gerealiseerd moet worden. Aangezien de richting van het Palet meer commercieel gericht is, wordt aan het Alexanderhof veelal sociaal gebouwd (begane grond een gezondheidscentrum met daarboven op sociale huurappartementen). Vanwege de diep aangrenzende tuinen van grondeigenaren worden deze grondeigenaren benaderd om mee te nemen in de totaal ontwikkeling. Vooralsnog wordt locatie Den Tref ingezet voor het huisvesten van Oekraïners tot het moment van zelfontwikkeling, naar verwachting in Q2-Q3 2026 (de grondexploitatie Alexanderhof is in januari 2026 door de gemeenteraad vastgesteld waarbij het resultaat in eindwaarde € 226.340 positief bedraagt in 2029). 

Locatie Latestraat Netersel (Hekkens)
In voorbereiding is de verwerving van gronden locatie Latestraat/De Muilen in Netersel. In 2025 heeft onze gemeente op voornoemde locatie 1 perceel van 8.200 m² verworven. Met twee aangrenzende grondeigenaren worden gesprekken gevoerd waarbij het in totaal gaat over de verwerving van circa 25.000 m². Deze mogelijke gebiedsontwikkeling zal gefaseerd uitgegeven worden. Naar verwachting zal in Q4 2026 de grondexploitatie ter vaststelling voorgelegd gaan worden aan de gemeenteraad. 

Locatie Den Herd Bladel
Het gebouw Den Herd gelegen aan het Emmaplein in Bladel en zall worden gesloopt voor de ontwikkeling van een gezondheidscentrum, sociale huurappartementen (25) en 14 betaalbare CPO woningen. Het omgevingsplan zal naar verwachting in juli 2026 door de gemeenteraad worden vastgesteld. De grondexploitatie naar verwachting in september 2026.

Locatie Sint Petrusschool  Bladel
Naast de locatie Den Herd is gelijktijdig een start gemaakt met de ontwikkeling van de voormalige Sint Petrusschool aan de Burgemeester Goossenstraat te Bladel. De intentie is om op deze locatie grondgebonden woningen te realiseren voor 10 sociale huurwoningen (waaronder 4 beneden en bovenwoningen) en 12 betaalbare woningen ten behoeve van Locatievereniging Bladel (CPO). We verwachten in Q3/Q4 2026 de grondexploitatie te kunnen laten vaststellen door de gemeenteraad.

Indien er sprake is van (tussentijdse) winsten in de grondexploitatie, dan komen deze over het algemeen tot uitdrukking in het begrotings- of jaarrekeningresultaat. Veelal worden de batige saldi uit grondexploitatie tussentijds reeds toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties. Indien het zich voordoet worden de tussentijdse winsten opgenomen in de MPG.

In de uitgangspunten van de BBV is vastgelegd de wijze waarop winstnemingen al dan niet genomen dienen te worden. Hierbij dient bij tussentijdse winstnemingen de “percentage of completion methode (POC)” te worden gevolgd: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Er bestaat voldoende zekerheid om winst te nemen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1.        Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

2.       De grond (of deelperceel) moet zijn verkocht; én

3.       De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

In 2025 zijn volgens deze methode de volgende (tussentijdse) winstuitnames genomen: 

Voor een aantal plannen hebben we een voorziening moeten vormen om het gecalculeerde exploitatietekort hiermee op te kunnen vangen. In 2025 heeft een mutatie op de voorziening plaatsgevonden voor de plannen Kerkstraat, Akkerstraat en Kerkeneind. Het verloop van de voorziening is als volgt:

Omschrijving (toelichting)

Op basis van artikel 16 van het BBV moeten de beleidsuitgangspunten omtrent de algemene reserve grondexploitatie in relatie tot de risico’s van de grondzaken toegelicht worden. Voor het berekenen van de benodigde hoogte van het weerstandsvermogen middels het kwantificeren van de risico’s gebruiken we op grond van de vastgestelde grondnota 2019 de norm  Inspectie Financiën Lagere Overheden (IFLO-methode). Volgens deze methode wordt het weerstandsvermogen berekend aan de hand van een percentage van het geïnvesteerd vermogen en een percentage van de nog te realiseren opbrengsten. Met het hanteren van een percentage van 5% van het geïnvesteerd vermogen en 5% van de nog te realiseren opbrengsten is ons inziens een toereikende omvang opgenomen, gelet op het relatief laag geïnvesteerd vermogen. Het risico-bedrag dat wordt bepaald middels de zogenaamde IFLO-methode wordt gezien als de (onder)grens van het benodigde weerstandsvermogen.

De financiële positie (op langere termijn) van grondexploitaties moet worden beoordeeld vanuit de som van de gerealiseerde en nog te realiseren opbrengsten in relatie tot de aanwezige risico's bij de grondexploitatie. Deze norm toegepast op de Bladelse situatie resulteert in het volgende bedrag voor 2025:

Excel-tabel

De toepassing van grondpolitiek is afhankelijk van vastgestelde ambities in beleidsvisies en de marktomstandigheden en is locatie gebonden. In het (verre en korte) verleden heeft de gemeente via actieve grondpolitiek enkele grondaankopen gedaan om grondposities te kunnen bezitten. Inmiddels is de wet gewijzigd (gemeente kan faciliterend kwantiteit mee bepalen) en zijn de marktomstandigheden drastisch gewijzigd en zijn bij ruimtelijke projecten aanpassingen aan bouwprogramma’s, afzettempo, herinrichtingen en uitstel van planontwikkeling aan de orde geweest. In 2025 heeft de Hoge Raad een uitspraak over spuitzones in uitleggebieden verricht waarin opgenomen dat een agrarisch perceel dat grenst aan een woningbouwontwikkelingsgebied een spuitzone heeft van 50 meter dat de woningbouwontwikkelingsgebied overlapt waarin geen woningen of achtertuinen mogen worden gebouwd.

Wel kan geconstateerd worden dat de markt nog steeds in de lift zit gezi\en de vraag en aanbod op de woningmarkt, ondanks de afgelopen coronacrisis en de huidige stikstofproblematiek. De economische uitwerkingen hiervan zijn enigszins nog niet te voorspellen, zodoende blijven we voorzichtig begroten. De financiële effecten van deze ontwikkelingen zijn zoveel mogelijk verwerkt in de grondexploitatie.

De grondexploitatie (bouwgrond in exploitatie, kortweg BIE) is gevoelig voor wijzigingen in economische ontwikkelingen en haar onderliggende parameters, zoals rente, inflatie, kostprijsstijgingen en uitgifteprijzen alsmede de looptijd van een project. De gemeente acht het van belang de ontwikkelingen en de impact daarvan op de verwachte resultaten nauwlettend te volgen. Om inzicht te krijgen in de actuele financiële positie van de grondexploitatie herijkt de gemeente de grondexploitaties, daar waar noodzakelijk, daarom driemaal per jaar. Voor de bepaling van de verwachte winst gaat de gemeente uit van de zogenaamde voorzichtige variant.

Gezien de complexiteit van ruimtelijke vastgoedontwikkelingen en de aannames en uitgangspunten in grondexploitaties kunnen grondexploitatieresultaten volatiel zijn. In financiële markten wordt de term volatiliteit gehanteerd in de zin van beweeglijkheid van aandelenkoersen. In het kader van grondexploitaties kan het variëren van parameters, uitgangspunten en aannames de volatiliteit van het grondexploitatieresultaat zichtbaar worden gemaakt in een netto contante waarde (kasstroom). Een manier om een indicatie van deze volatiliteit te krijgen is een worst-case scenario-analyse of gevoeligheidsanalyse (risicoanalyse) uit te voeren. Het verschil tussen het verwachte vast te stellen grondexploitatieresultaat en de uitkomst van de berekening van het worstcase scenario geeft een indicatie van de aan te houden risicobuffer in de algemene reserve grondexploitaties.
De worstcase scenario wordt uitgevoerd door enkele parameters en uitgangspunten in de grondexploitatie te wijzigen. Deze analyse is op drie punten uitgevoerd: aanpassing parameters, aanpassing in bepaalde kosten (kostenstijgingen) en opbrengsten (marktconjuctuur), en fasering (vertraging). Hier is wel “meegespeeld” voor de doorkijk, maar uiteindelijk zijn de parameters gehanteerd zoals deze in de paragraaf vermeldt staan.

Voor de grondexploitaties 2025 zijn de volgende parameters gehanteerd en toegepast in de MPG:

 Ten aanzien van de grondexploitatie worden er twee soorten risico’s onderscheiden, namelijk:
- Onvoorzienbare risico’s;
- Voorzienbare risico’s.

 Onvoorzienbare risico’s
Marktontwikkelingen, zoals stagnatie van de gronduitgifte, kan leiden tot hogere voorraden van de “in exploitatie genomen gronden”. De hogere voorraden leiden tot hogere kosten als gevolg van rentetoerekening. Naast dit kostenstijgende effect is het ook mogelijk dat de opbrengsten van grondverkopen dalen, bijvoorbeeld door minder uitgeefbare grond. Indien één of beide situaties zich voordoen kan kostendekkenheid van complexen onder druk komen te staan. Voor deze onvoorzienbare risico’s is een “algemene reserve grondexploitatie” aanwezig, waarmee ook de financiële verwevenheid van de diverse grondexploitaties versterkt wordt.

 Voorzienbare risico’s
We kennen twee soorten waarderingsvoorschriften conform het BBV voor grondexploitaties. Op het moment dat voor een grondexploitatie het omgevingsplan nog niet is vastgesteld moet deze opgenomen worden onder de post (im)materiële vaste activa. Op het moment dat voor een grondexploitatie het omgevingsplan is vastgesteld is er sprake van een voorziening die gevormd moet worden op het moment dat er sprake is van het tekort aan het einde van de looptijd en mits er een reëel en stellig voornemen is dat deze locatie ontwikkeld gaat worden, blijkende uit een raadsbesluit. Als het reëel en stellig voornemen ontbreekt moet de boekwaarde aan het einde van het jaar afgeboekt worden ten laste van het resultaat. De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijks geactualiseerde kostenbegrotingen van de grondexploitaties. Een tekort aan het einde van de looptijd betekent dat er een afwaardering moet plaats vinden of dat er een voorziening gevormd moet worden waarbij de hoogte van het bedrag van deze afwaardering/voorziening de contante waarde van het verwachte verlies is, zoals dit naar voren komt in de kostenbegrotingen. De voorzienbare risico's zijn opgenomen in de MPG.

 Maatregelen i.v.m. risico’s en risicomanagement
Bij het in ontwikkeling/uitvoering nemen van nieuwe exploitatiegebieden wordt aan de hand van risicoanalyses gestreefd naar sluitende grondexploitaties. Toetsing van de uitkomst van deze analyse op een rendementsuitkomst van de “cashflow” zal een beslissing tot het in exploitatie nemen van een gebied ondersteunen.
In de afgelopen jaren zijn (forse) maatregelen getroffen om de risico’s van de grondexploitatie te dekken. Deze maatregelen betroffen:

·         het vormen van een voorziening afwaardering boekwaarden voor het dekken van het verschil tussen de boekwaarde en actuele marktwaarde en

·         het vormen van een voorziening voor te verwachten verliezen.

Om de risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden, daar waar noodzakelijk, driemaal per jaar de grondexploitatieberekeningen van de diverse exploitaties bijgesteld. Eventuele verliezen worden hiermee tijdig inzichtelijk gemaakt waardoor passende maatregelen kunnen worden getroffen.