Renovatie gemeentelijke woningen
In het verleden hebben we woningen aangekocht ten behoeve van de huisvesting van statushouders. Het college heeft besloten dat we geen woningen meer gaan exploiteren voor de permanente huisvesting van nieuwkomers. Met als consequentie dat we geen woningen meer aankopen en we de woningen verkopen waarvan de huur wordt opgezegd.
Op dit moment bezitten we nog negen woningen die verhuurd worden aan statushouders. De algehele staat van deze woningen is niet goed, ze vereisen een grootschalige renovatie en verduurzaming op de korte termijn. Voor deze woningen starten we een proces op om ze te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Echter is de inschatting dat we niet alle woningen kunnen verkopen aan de zittende huurders. Afhankelijk van de hoeveelheid en welke woningen in ons bezit blijven, is een investering benodigd voor de renovatie en de regievoering in de opstartfase.
Twee woningen staan op dit moment leeg waarbij de verkoop in gang is gezet. Aanvullend staat er nog een woning leeg, die we vooralsnog in bezit houden als potentiële doorstroomwoning tijdens de renovatie van de overige woningen.
Ontwikkelperspectief Bladel Zuid
In mei 2025 heeft uw college besloten een gebiedsanalyse op te stellen voor Bladel-Zuid. Aanleiding hiervoor was de behoefte aan een integraal overzicht van wat er in het gebied speelt in de fysieke leefomgeving. Het gaat onder meer over natuur en landschap, economie, recreatie, woningbouw, mobiliteit, landbouw. In mei 2026 heeft het college de gebiedsanalyse vastgesteld en de raad is geïnformeerd d.m.v. een raadsmededeling. Het vervolgproces is dat stap 1 de gebiedsanalyse is vastgesteld in mei 2026 hierin is aangegeven wat de huidige situatie is. Stap 2 is het ophalen van de gewenste ontwikkelingen. Daarin wordt gekeken waar we naar toe willen gaan met het gebied. Bij stap 3 zal er een uitvoeringsprogramma opgesteld worden wat we met de gewenste ontwikkeling willen bereiken.
Winstwaarschuwingen grondexploitaties
Tijdens de actualisatie van de vastgestelde grondexploitaties voor de jaarrekening 2025 (behandeldatum gemeenteraad juli 2026) is gebleken dat er voor twee grondexploitaties een winstwaarschuwing gegeven dient te worden.
De winstwaarschuwing geldt voor de grondexploitaties;
- Grondexploitatie Lange Trekken te Bladel
- Grondexploitatie Tussen de Dycken Hoogeloon
Ad. 1. Grondexploitatie Lange Trekken te Bladel
Het plan Lange Trekken is door uw gemeenteraad tijdens de jaarrekening 2024 vastgesteld met een geraamde positieve eindwaarde bij einde looptijd in het jaar 2030 van € 803.913.
Onderdeel van de grondexploitatie, opgenomen aan de kostenkant, bedraagt het “Woonrijp maken” van de woningbouwontwikkeling. Hierbij is uitgegaan van een middelmatige kwaliteit in het woonrijp maken (mindere kwaliteit en ruimte voor het groen en mindere kwaliteit van de bestratingen). Hiervoor heeft een deskundig bureau destijds een kostenraming opgesteld dat opgenomen is als kostenpost bij het onderdeel “Woonrijp maken” in de grondexploitatie. Vervolgens is de grondexploitatie tijdens de behandeling van de jaarrekening 2024 door uw gemeenteraad vastgesteld.
Echter ten tijde van het willen aanbesteden van het “Woonrijp maken” in 2025 blijkt dat de kostenraming te laag is vastgesteld omdat destijds met de CPO leden is afgesproken dat het “Woonrijp maken” in een hoge kwaliteit zou worden uitgevoerd. Deze “meerkosten” waren in de grondexploitatie niet meegenomen ten tijde van de jaarrekening 2024. Dit wordt nu in raming gecorrigeerd. Door de nieuwe raming van het deskundig bureau wordt de geraamde eindwaarde bij einde looptijd herzien in een positief resultaat van € 121.548.
Risicoanalyse
De onderdelen “Bouwrijp-, en Woonrijp maken” zijn in een grondexploitatie kwetsbare kostenposten in verband met onder andere kostenstijgingen van de bouwmaterialen, loonstijgingen en niet te prognosticeren economische invloeden. Hiervoor wordt op de kosten van het “Bouwrijp-, en Woonrijp maken” een algemeen risico berekend van 20% over de kosten. Voor het plan Lange Trekken bedraagt dit € 718.277 (som (brm 639.567 + wrm 1.754.688) x 20%). Indien dit risico zich voordoet zal het te verwachten positieve eindresultaat van € 121.548 bij einde looptijd een negatief resultaat geven van € 596.729 en zal dan bezien worden of er subsidiemogelijkheden zijn vanuit het Beethoven fonds.
Ad. 2. Grondexploitatie Tussen de Dycken te Hoogeloon
Het plan Tussen de Dycken is door uw gemeenteraad tijdens de jaarrekening 2024 vastgesteld met een geraamde positieve eindwaarde bij einde looptijd in het jaar 2030 van € 2.819.431. Deze eindwaarde is door uw gemeenteraad vastgesteld waarbij uitgegaan is van de kennis dat er geen belemmeringen van spuitzones van 50 meter van aangrenzende grondeigenaren het te ontwikkelen gebied overlappen. Echter, na uw vaststelling van de grondexploitatie in 2024 blijkt dat de Hoge Raad een uitspraak heeft gedaan over spuitzones van de te ontwikkelen woningbouwgebieden. Conclusie van de uitspraak is dat binnen de spuitzone geen woningbouw gerealiseerd mag worden. Met de aanwezige spuitzones is nu rekening gehouden met de risico’s in de grondexploitatie. Daarnaast is er, na onderzoek, rekening gehouden met het ophogen van 0.50 meter binnen het plangebied (deze kosten zijn in de grondexploitatie geraamd op € 502.110).
Risico’s opnemen van spuitzone’s grondexploitatie Tussen de Dycken
Het te ontwikkelen woningbouwgebied Tussen de Dycken (kadastraal bekend Hoogeloon H 1005, E 1450, E 1700 en E 1006 heeft een bruto plan gebied van 32.592 m² waarvan een geraamde gronduitgifte van 19.901 m². Ten noorden van het plangebied grenst een perceel van Maatschap van Welstand, kadastraal bekend Hoogeloon H 588, groot 32.050 m². Ten zuidwesten van het plangebied grenzen twee percelen van particulieren, kadastraal bekend Hoogeloon H 674 en H 589, groot respectievelijk 14.845 m² en 6.000 m². Alle drie genoemde percelen hebben (planologisch) een spuitzone van 50 meter dat over de breedte van hen percelen het te ontwikkelen woningbouwgebied overlappen.
Door de overlappingen van de spuitzone’s wordt het te ontwikkelen gebied waar geen bouwkavels kunnen worden uitgegeven verkleind met circa 18.500 m². Hierdoor wordt het te ontwikkelen woningbouwgebied realistisch financieel, economisch onhaalbaar.
![]()
Uitvoer geven aan het vastgestelde woningbouwprogramma tot het jaar 2040
Het college verwacht het plangebied Tussen de Dycken alsnog uit te kunnen voeren door;
- Het perceel H 588 (Maatschap van Welstand) te verwerven. In het jaar 2024 heeft onze gemeente een 1e recht van koop afgedwongen op het perceel dat notarieel opgenomen en vastgelegd is in de akte van levering ten tijden van de aankoop perceel E 1005 (dit perceel is aangekocht van Maatschap van Welstand). Geraamde verwervingskosten bedragen € 2.616.470. Door de verwerving wordt de spuitzone ontnomen van perceel H 588 met een spuitzone oppervlakte van circa 6.500 m². Vanwege een 1e recht van koop op het perceel is bij verwerving een vergoeding van nadeelcompensatie (planschade) overbodig.
- Het vergoeden van nadeelcompensatie spuitzone’s voor de percelen H 674 en H 589. Door de spuitzone’s “om te klappen” op de genoemde percelen dient er rekening te worden gehouden met het vergoeden van nadeelcompensatie. Hierbij is uitgegaan van circa € 20,00 p/m² waardoor de nadeelcompensatie als kostenpost van € 249.088 is opgenomen in de concept grondexploitatie t.b.v. de jaarrekening 2025.
Momenteel lopen er onderhandelingen met de desbetreffende grondeigenaren.
Consequenties grondexploitatie
De verwerving van het perceel H 588 en de, naar verwachting, te vergoeden nadeelcompensatie heeft gevolgen voor de grondexploitatie. De geraamde eindwaarde bedraagt vooralsnog een positief eindresultaat van € 118.675 (hierbij wordt er nog geen invulling gegeven aan gronduitgifte woningbouw voor het perceel H 588). Uitgangspunt hierbij is dat het te ontwikkelen “nieuwe plangebied” ruimtelijk qua woningbouwprogramma herzien dient te worden.
Risicoanalyse
De onderdelen “Bouwrijp-, en Woonrijp maken” zijn in een grondexploitatie kwetsbare kostenposten in verband met onder andere kostenstijgingen van de bouwmaterialen, loonstijgingen en niet te prognosticeren economische invloeden. Hiervoor wordt op de kosten van het “Bouwrijp-, en Woonrijp maken” een algemeen risico berekend van 20% over de kosten. Voor het plan Tussen de Dycken bedraagt dit € 305.020 (som (brm 403.801 + wrm 1.121.299) x 20%). Indien dit risico zich voordoet zal het te verwachten positieve eindresultaat van € 118.675 bij einde looptijd alsnog een negatief resultaat geven van € 186.345. Indien dit risico zich voordoet zal bezien worden of er subsidiemogelijkheden zijn vanuit het Beethoven fonds.