4.9. Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Stedelijke vernieuwing | Perspectiefnota 2024

Algemeen

Het is prettig wonen en verblijven in de gemeente Bladel. De bevolking laat zien dat zij wil komen tot een duurzame samenleving.
Met volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing richten we ons op het planmatig inrichten van de leefruimte, waarbij rekening wordt gehouden met individuele en gemeenschappelijke belangen. Wij realiseren voldoende woningen afgestemd op de behoefte. De gemeente heeft daarin de regiefunctie. Zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Wij werken aan een goed woon- en leefklimaat voor onze inwoners, waarbij het kernbegrip duurzaamheid leidend is. Verzoeken om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen benaderen wij volgens het 'ja, tenzij principe'. Wij bewaken, behouden en verbeteren de kwaliteit van de bebouwde omgeving. Wij beheren de openbare ruimte volgens de kernbegrippen veilig, heel en schoon met als doel een prettige woonomgeving in stand te houden. Betrokkenheid van bewoners is wezenlijk omdat zij in de betreffende wijk of het dorp wonen en omdat zij waardevolle kennis en ervaring hebben over de behoeften ter plaatse en mogelijke veranderingen daarin.

Meerjarenprogramma

Anticiperende verwervingen
Het volgende beleidsuitgangspunt is geformuleerd in de grondnota 2019 met betrekking tot grondaankopen:

Burgemeester en wethouders kunnen binnen beleidskaders zelfstandig tot grondaankopen overgaan zonder voorafgaande instemming van de raad.
Er wordt jaarlijks een krediet beschikbaar gesteld voor grondaankopen die vallen onder de noemer anticiperende verwervingen. Voor 2025 wordt dit krediet wederom vastgesteld op € 2.000.000,-.
Voor “strategische verwervingen” wordt via een afzonderlijk raadsvoorstel een kredietaanvraag voorgelegd aan de raad.
Aan de grondaankopen door burgemeester en wethouder onder de noemer “anticiperende verwervingen” worden de volgende voorwaarden gesteld: de grondaankopen moeten passen in de uitwerking van de structuurvisie; er moet sprake zijn van een financieel sluitende grondexploitatieberekening (haalbaarheidsberekening) en de grondaankoop moet onderbouwd zijn met een door een deskundige opgesteld taxatierapport.

In het uitvoeringsplan Sportpark De Smagtenbocht is opgenomen dat een perceel landbouwgrond aan de Egyptischedijk ingebracht wordt in het plan. De boekwaarde van het perceel wordt administratief overgebracht naar hoofdtaakveld Sport, cultuur en recreatie.

Aankoop woningen Saturnus 15 en Kempenstede
Met de aankoop van deze woningen wordt bijgedragen aan de oplossing van huisvestingsproblematiek van speciale doelgroepen in deze gemeente. Bij de berekening van de budgettaire lasten/baten wordt rekening gehouden met een restwaarde (50%) en huurinkomsten.

Startersleningen
De gemeente stimuleert jongeren om in de gemeente Bladel te wonen en te werken. De starterslening trekt naast de natuurlijke aanwas ook jonge gezinnen aan. Iets meer dan de helft van de leningen wordt vertrekt voor de aankoop van een bestaande woning. Veel aanvragers verlaten een huurwoning. Deze beide aspecten versterken dus de (belangrijke) doorstroming op de woningmarkt. Ieder jaar wordt in de jaarrekening een monitor en tussentijdse rapportage van het instrument “Startersleningen” gemaakt. De eerste drie jaren zijn de starters vrijgesteld van het betalen van rente en aflossing. Bij een te laag inkomen kan deze termijn worden verlengd. Daarna betaalt de starter een maandelijkse annuïteit. De lening valt onder de Nationale Hypotheekgarantie. Voor 2025 wordt, evenals als vorige jaren, een krediet opgenomen van € 375.000,-.

De mutaties vanuit het meerjarenprogramma hebben pro saldo het navolgende verloop:

A/B	omschrijving	investeringen					budgettaire lasten / baten
	(bedragen x € 1.000,-)	2024	2025	2026	2027	2028	2024	2025	2026	2027	2028
A	Anticiperende verwervingen	-2.590	-2.000				-39	-108	-138	-138	-138
A	Anticiperende verwervingen: ONA, inbreng grond					301					9
A	Huisvesting vergunninghouders: Saturnus 15 & Kempenstede	-300	-409				-6	-1	1	1	1
A	Startersleningen		-375					-6	-11	-11	-11
	totaal lasten VHROSV	-2.890	-2.784			301	-45	-115	-148	-148	-139
(- = nadeel en + = voordeel)

Bijstelling budgetten

Toelichting

Bijstelling lonen / inhuur personeel
Actualisatie van de lonen o.b.v. de vastgestelde kaderstelling (zie R24.008) in combinatie met de geactualiseerde tijdbesteding.

Leges omgevingsvergunningen
In de huidige meerjarenbegroting wordt voor de jaren 2024 t/m 2028 rekening gehouden met een opbrengst wegens leges omgevingsvergunningen van € 531.000,-. In verband met de afronding van 2 bouwprojecten op het KBP en de bouw van circa 60 woningen in de kernen wordt voor 2024 een hogere legesopbrengst verwacht van € 300.000,-. Voor de jaren vanaf 2025 wordt op basis van een gemiddelde toename van het woningvolume, zoals opgenomen in de vastgestelde kaderstelling (zie R24.008), vooralsnog uitgegaan van een hogere legesopbrengst van € 250.000,- per jaar ten opzichte van de huidige ramingen.

Ruimtelijke ordening
De advieskosten met betrekking tot ruimtelijke ordening stijgen ingaande 2024 structureel met € 105.000,- op basis van de uitvraag voor het Werkprogramma 2024 van de ODZOB en het opstellen van een gebiedsvisie voor een nieuw woningbouwgebied.

Woningexploitatie
De lasten met betrekking tot woningexploitatie stijgen ingaande 2024 structureel met € 21.000,- vanwege lagere huuropbrengsten en hogere onderhoudskosten. In 2024 is € 14.000,- extra geraamd als vanwege extra onderhoud. Daarnaast wordt met ingang van 2024 wordt op basis van een nieuw meerjaren onderhoudsprogramma (MJOP) voor de huidige 12 woningen voor statushouders een jaarlijkse dotatie van € 34.000,- geraamd in de betreffende onderhoudsvoorziening. Tevens wordt aan deze voorziening in 2024 een extra dotatie van € 101.000,- toegevoegd wegens uit te voeren achterstallig groot onderhoud aan een aantal van deze woningen.

Bouw- en woningtoezicht
Op basis van de jaarrekeningcijfers 2023 wordt het budget voor advieskosten in 2024 een verhoogd met € 60.000,-. Voor een gedeelte van de dekking wordt een eerder opgenomen stelpost vanuit de algemene uitkering van € 17.000,- gebruikt. Per saldo leidt dit tot een negatieve mutatie van € 43.000,-

Woonwagencentra
Met betrekking tot de locatie Hoefblad te Hapert heeft in 2024 een afrekening plaatsgevonden van het elektriciteitsverbruik van 2023 en voorgaande jaren. Inclusief de bevoorschotting voor 2024 dient deze raming eenmalig met € 11.000,- te worden verhoogd.

Centrumvisie Bladel
Voor de implementatie van de Centrumvisie kern Bladel en de daarbij benodigde externe ondersteuning en advisering wordt voor het jaar 2024 nog een aanvullend budget van € 25.000,- nodig geacht.

Gebiedsplan de Groene Long
Ten behoeve van de voorbereiding, begeleiding en opstart van de Groene Long fase 2 wordt een budget van € 50.000,- nodig geacht.

Reserve kwaliteitsverbetering buitengebied
Eind 2024, begin 2025 wordt vermoedelijk gestart met de herinrichting van het beekdal van de Grote Beerze traject 2a. Hiermee wordt invulling gegeven aan projecten en doelen van de gemeente Bladel die geborgd zijn in het landschapsontwikkelplan. Deze projecten dragen bij aan de ontwikkeling van regionale recreatieve routes. Hiervoor wordt de reserve kwaliteitsverbetering buitengebied ingezet. Met de herindeling van de reserve kwaliteitsverbetering buitengebied kunnen we vanuit dit budget aanhaken bij de uitvoering van de GGA en optimaal inzetten op de gemeentelijke doelen binnen dit gebied. Naar aanleiding hiervan zijn de huidige opgenomen ramingen voor diverse projecten en de regeling 'bijdragen sloop vrijgekomen bedrijfsgebouwen' geactualiseerd en opnieuw herschikt en geprioriteerd voor de jaren 2024 t/m 2026. Voor de komende jaren wordt met name ingezet op projecten in het kader van het landschapsontwikkelplan, de versterking van recreatieve routes en deelname aan het project ErvenPlus. De raming voor de regeling bijdragen sloop vrijgekomen bedrijfsgebouwen is met € 150.000,- verlaagd tot € 50.000,- aangezien van deze regeling de laatste jaren geen gebruik is gemaakt. De pro saldo financiële mutaties voor de jaren 2024 t/m 2026 ad € 220.000,- worden ten laste van de reserve kwaliteitsverbetering buitengebied gebracht (zie programma Bestuur en ondersteuning).

Monumenten
De uit 1896 daterende molen te Hapert is eigendom van de gemeente en een rijksmonument. Enkele jaren terug is de molen grondig gerenoveerd (inclusief schilderwerk, voegwerk en het vervangen van draaiende onderdelen, waaronder de wieken). De molen staat er weer piekfijn bij. De molen wordt “in bedrijf gehouden” door een tweetal enthousiaste vrijwillige molenaars. De molen kan met recht een toeristische trekpleister worden genoemd, die met regelmaat (en op speciaal verzoek) zijn deuren opent. De molen is gesitueerd aan de rand van het dorp, direct grenzend aan een evenementenveldje (waar behalve sport en spelactiviteiten plaatsvinden ook regelmatig het circus staat en afgelopen jaar ook de kermis). Direct daarnaast is er een gemeentelijk speeltuintje. Verder is de weg naast de molen opgenomen in het fietsknooppuntennetwerk en bevindt zich aan de overkant van de weg een kaarsenmakerij. Door dit alles maar vanwege ook de aanwezigheid van een groot vakantiepark en diverse campings in het achterliggende buitengebied, kent de molen veel bezoekers / geïnteresseerde passanten.

Volop reuring rondom dit landmark, wat toeristisch en educatief nog beter benut zou kunnen worden, door aanvullende faciliteiten te bieden. De molenaars vragen al geruime tijd om een toiletvoorziening voor eigen gebruik, maar ook voor de vele bezoekers. Die faciliteit zou gecombineerd kunnen worden met een bescheiden tentoonstellingsruimte, die onderdeel kan worden van het lesprogramma over ons cultureel erfgoed t.b.v. de lokale basisschoolleerlingen en/of andere belangstellenden. Het is bovendien de verwachting dat de locatie van de molen wordt opgenomen in een toeristisch (wandel-)padenplan rondom de kern Hapert, waardoor de aanloop alleen nog maar zal toenemen. Momenteel worden de plannen voor een gebouwtje wat deze voorzieningen kan bieden nader onderzocht. Hieruit blijkt dat het kostenplaatje van een multifunctioneel (instructie-)lokaaltje (incl. toiletvoorziening) al snel circa € 25.000,- bedraagt. Dat bedrag wordt gevraagd om de promotie van ons aanbod van (recreatieve / culturele / toeristische) trekpleisters aanvullend te faciliteren, met een bescheiden functionele voorziening met duidelijke meerwaarde bij de molen te Hapert.

Voorbereidingskosten Markthof
Voor juridische advieskosten en advieskosten met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte Markthof te Bladel wordt in 2024 een budget van € 50.000,- nodig geacht.

Plankosten uitbreidingslocaties
Vanuit de woningbouwstrategie, een verdere uitwerking van de woningbouwverkenning die afgelopen jaar heeft plaatsgevonden, wil de gemeente Bladel aan de slag met de 10 meest kansrijke locaties uit de verkenning. Om dit te kunnen uitvoeren wordt een budget gevraagd voor de plankosten van € 25.000,- per locatie. Naar verwachting valt de helft van de kosten in 2024 en de andere helft in 2025.

Grondexploitaties
Jaarlijks worden de kostenbegrotingen van de verschillende grondexploitaties bijgesteld. Pro saldo wordt er in 2024 als gevolg van deze actualisatie meer verrekend met de balanspost 'voorraad onderhanden werken'. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de inkomsten van het plan Lange Trekken worden doorgeschoven naar 2025, door het ingestelde beroep. Pro saldo kan er gedurende de planperiode door de bijgestelde kostenbegrotingen € 127.000,- meer tussentijds winst genomen worden.

Door de komst van het Gemeenschapshuis aan de Markt komen in het centrum van Bladel een aantal locaties vrij. De gemeente ontwikkelt, als eigenaar van deze vrijkomende locaties, een plan voor een nieuwe invulling. Eind 2023/begin 2024 is al een verkennend onderzoek uitgevoerd naar deze nieuwe invulling. Met de uitkomsten van deze verkenning wordt in 2024 en 2025 de planvormingsfase doorlopen. De kosten van deze planvormingsfase (locaties oude gemeentewerf, Den Herd en Praktijkschool) worden geraamd op € 200.000,-. De helft van deze kosten wordt in 2024 verwacht en de helft in 2025. Tevens ramen we € 200.000,- in 2025 voor sloopkosten van Den Herd. Daarnaast ramen we € 60.000,- voor de begeleiding van de planvorming van het plan Groene Akkers en € 138.000,- voor de planvorming van Centrumplan Hapert (locaties Den Tref en Het Palet). Deze voorbereidingskosten activeren we onder de immateriële vaste activa. De boekwaarden van de (im)materiële vaste activa van Het Palet brengen we in het grondexploitatieplan Centrumplan Hapert. Te zijner tijd zullen deze kosten verdisconteerd worden in de betreffende exploitatieplannen. De kosten worden dan terugverdiend via de reguliere grondverkopen.

De autonome ontwikkelingen voor het bestaande beleid hebben pro saldo het navolgende verloop:

omschrijving	i/s	budgettaire voordelen / nadelen
(bedragen x € 1.000,-)		2024	2025	2026	2027	2028
Bijstelling lonen / inhuur personeel	s	-145	-141	-141	-141	-141
Leges omgevingsvergunningen	s	300	250	250	250	250
Ruimtelijke ordening	s	-105	-105	-105	-105	-105
Woningexploitatie	s	-69	-57	-57	-57	-57
Bouw- en woningtoezicht	s	-43	-43	-43	-43	-43
Wet goed verhuurderschap	s		22
Woonwagencentra: elektriciteit	i	-11
Centrumvisie Bladel	i	-25
Gebiedsplan de Groene Long	i	-50
Reserve kwal. buitengebied: versterking recr. routes	i		-30
Reserve kwal. buitengebied: landschapsontwikkelplan	i		-180
Reserve kwal. buitengebied: project ErvenPlus	i			-10
Monumenten	i	-25
Woningexploitatie: dotatie voorziening onderhoud	i	-101
Voorbereidingskosten Markthof	i	-50
Plankosten uitbreidingslocaties	i	-125	-125
Grondexploitatie: diverse lasten algemeen	s	-134	-57	-26	2	36
Grondexploitatie: inkomsten	s	-6.028	6.842	925	224	206
Grondexploitatie: uitgaven	s	-566	-772	792	44	457
Grondexploitatie: onderhanden werken	s	6.594	-6.070	-1.717	-268	-665
Grondexploitatie: winstuitnames	s		-76	8		195
Grondexploitatie: ontwikkellocaties Bladel	s	-100	-100
Grondexploitatie: sloopkosten Den Herd	s		-200
Grondexploitatie: Groene akkers	s	-60
Grondexploitatie: Centrumplan Hapert	s	-138
Grondexploitatie: mutatie voorbereidingskosten (IMVA)	s	298	300
Overige afwijkingen	s	-6	-5	-5	-6	-4
mutaties VHROSV		-589	-547	-129	-100	129
(- = nadeel en + = voordeel)

Beleidskaders

Samenvatting financiële consequenties

Na de hiervoor genoemde (doorlopende) activiteiten volgt in onderstaand overzicht “Wat het mag kosten?”

	Begroting		Wijziging		Begroting na wijz.		Mutatie meerjarenraming
(bedragen x € 1.000,-)	2024		ppn		Begroting na wijz.		2025		2026		2027		2028
Lasten
bebouwd:
wonen	-1.039	n	-246	n	-1.285	n	-110	n	-116	n	-116	n	-116	n
grondexploitaties	-5.313	n	-651	n	-5.964	n	-911	n	657	v	-83	n	344	v
overig gebruik ruimte	-1.558	n	-574	n	-2.132	n	-227	n	-249	n	-249	n	-249	n
onbebouwd:
cultuurlandschap	-1.007	n			-1.007	n	-210	n	-10	n
natuur/ water
Totaal lasten	-8.917	n	-1.471	n	-10.388	n	-1.458	n	282	v	-448	n	-21	n
Baten
bebouwd:
wonen	669	v	-12	n	657	v	1	v	5	v	5	v	5	v
grondexploitaties	5.285	v	353	v	5.638	v	545	v	-813	n	-53	n	-243	n
overig gebruik ruimte	165	v	495	v	660	v	250	v	250	v	250	v	250	v
onbebouwd:
cultuurlandschap	380	v			380	v
natuur/ water
Totaal baten	6.499	v	836	v	7.335	v	796	v	-558	n	202	v	12	v
Geraamd saldo van baten en lasten	-2.418	n	-635	n	-3.053	n	-662	n	-276	n	-246	n	-9	n
(- = nadeel en + = voordeel)